[건설이코노미뉴스-온라인뉴스팀] 겉으로는 유사한 사안으로 보이는 건설공사를 진행하다 다툼이 발생한 경우에도 어떠한 종류의 공사도급계약을 체결했는지에 따라 법률적 평가는 엇갈리게 된다. 따라서 건설공사로 인한 리스크를 줄이기 위해서는 자신이 수행할 공사 종류에 따라 적합한 계약종류를 선택할 필요가 있는 것이다. 이번에는 이러한 공사도급계약의 종류 및 그에 따른 장•단점에 대해 이야기해보고자 한다.
1. 총액계약
건설공사계약에서 가장 많이 활용되는 방법으로 계약목적물을 확정하고 그에 대하여 총 공사대금을 정하는 방법이다. 민간건설공사 표준도급계약서의 근간이 되는 계약 방식이며, 정액도급계약이라고도 부른다.
계약목적물의 확정은 통상적으로 설계도서에 의하여 정해지고, 계약시 첨부되는 견적서, 내역서 등은 공사비 산정에 참고적인 기능을 하게 된다. 하지만 건설 공사 실무자들은 내역에 의하여 공사도급계약이 체결된다고 생각하는 경우가 많고, 종종 당사자 합의에 의하여 견적서나 내역서를 계약내용으로 삼는 경우도 있어, 계약내용 확정과 관련한 분쟁이 빈번하게 발생하고 있다.
수급인이 자신의 책임으로 정해진 공사비 범위 내에서 공사를 진행하기 때문에 도급인은 현장관리가 간편하고 공사비 증감에 따른 부담이 적게 되는 장점이 있다. 그러나 수급인이 비용을 절감하기 위해 공사 품질을 지나치게 저하시키는 경우도 발견된다.
총액계약 내에서는 추가 공사에 대한 공사대금은 원칙적으로 별도의 추가공사 대금 지급에 대한 약정이 있어야 인정이 되는데, 실제 현장에서는 문서로 추가공사도급 계약을 작성하는 경우가 많지 않아 설계변경, 추가공사대금에 관한 분쟁이 많이 발생한다.
2. 단가계약
단가계약은 총 공사를 일정한 단위, 개별공정, 항목 등으로 구분한 뒤 그 단위마다 단가를 정하고, 공사를 이행한 후 수행물량을 확인하여 당사자가 정한 단가를 근거로 공사비를 산출하여 지급하는 방식의 계약을 의미한다. 이와 같은 계약 방식으로 인하여 총액계약에서와 달리 산출 내역서 등이 계약 시 중요한 서류가 된다.
어느 정도 예상물량이 있기는 하지만 사전에 물량을 정확히 확정할 수 없는 공사에서 많이 이용된다. 이에 따라 도급인과 별도의 추가공사 약정이 없더라도 물량이 증가하면 공사비가 자동으로 증가하기 때문에 추가공사에 대한 분쟁이 적다. 다만, 최초 예상보다 지나치게 물량이 변동되는 경우 최초 예정한 단가를 그대로 적용할 수 있는지 여부가 문제되는 경우가 있어 물량이 증감이 큰 경우에는 단가의 증감도 정해 두는 것이 바람직하다.
단가계약은 단순작업이나 정형적인 공사, 단일공정에서 이용하는 경우가 많고, 종합공사, 플랜트 공사 등 공사 내용이 복잡한 계약에서는 현실적인 적용이 어렵다.
3. 실비정산계약
원가가산 보수계약이라고도 한다. 실제로 공사에 소요되는 공사원가와 공사를 관리하는 관리자에 대한 보수를 분리하여 미리 정한 뒤, 관리자가 공사를 진행하면서 건축주의 계산으로 공사비를 집행하고, 업무의 진행 정도 또는 기간에 따라 별도의 보수를 받는 방식인 것이다.
일정 부분 공사비 지급 한도가 정해져 있기 때문에 건축주 입장에서는 공사비를 낮출 수 있는 장점이 있으나, 관리자가 공사비 원가에 대한 직접적 책임이 없기 때문에 공사비가 더 증가하는 경우도 있다.
건설공사계약의 종류 및 장•단점에 대하여 이야기 해보았다. 이를 잘 숙지하여 적합한 계약을 선택하여야 추후에 일어날 분쟁에 대하여도 구체적으로 예방 및 해결 할 수 있을 것이다.<법무법인 혜안 윤영환 변호사 (건설분쟁 문의 전화 02-537-1041)>
