[건설이코노미뉴스-온라인뉴스팀] 최근에는 같은 아파트 분양계약을 체결한 사람들이 입주예정자 모임, 수분양자 모임(이하 ‘입주예정자 모임’으로 통칭)등을 구성하여 활발히 활동하곤 한다. 경제적 약자로 평가되는 수분양자들이 모여 단체 행동을 함으로서 시행·시공사에 자신들의 요구 사항을 관철시키기도 하고, 입주 예정 아파트의 품질에 대한 감시를 하기도 하는 것이다.
위와 같은 입주예정자 모임에서 가장 관심을 가지는 부분은 단연 입주기간과 하자보수라 할 수 있다. 그 중 하자보수의 문제의 경우 사전점검 기간에 불만이 단시간에 급증하는 경향이 있고, 이로 인하여 입주예정자 모임에서 분양계약 해제 등의 단체행동(단체소송)을 하는 경우가 종종 있다.
그런데 이와 같이 하자보수 문제로 분양계약 해제나 잔금 납부 거부 등의 행동을 할 때는 반드시 사전에 법률적 검토를 거쳐야 한다. 왜냐하면 하자보수를 이유로 한 분양계약 해제는 그 요건이 엄격하거니와 분양계약 해제가 인정되지 않는 경우에는 오히려 분양계약을 해제 당하고 시행사에 위약금을 지급해야 하는 상황이 발생할 수도 있기 때문이다.
그렇다면, 어느 정도 하자가 있어야 분양계약이 해제될까. 우리나라 법원은 “수분양자들이 아파트에 입주하기 위해서는 아파트가 완공되어 수분양자들이 분양 받은 아파트에서 주거 생활을 할 수 있을 정도의 물적 시설이 구비되어야 할 것인 바, 그 완공의 정도는 일체의 하자가 없는 완벽한 시공 상태를 의미하는 것이 아니라 다소의 미시공, 변경시공, 오시공 등이 존재하더라도 주거생활에 상당한 지장이 없을 정도면 충분하다”고 보고 있다.
다시 말하면 최초 예정하였던 공정을 일부 완료 하지 못하여 건축물로서 사용이 어려운 단계이거나 심각한 하자가 발생하여 건물이 제 기능을 하지 못하여 주거 생활 영위가 어려운 경우가 아니라면 분양계약의 해제가 인정되기는 어렵다는 것이다. 위 기준을 적용할 경우 우리나라에서 분양중인 단지는 특별한 사정이 없는 한 대부분 해제가 어렵다는 결론에 이른다.
이처럼 해제사유가 까다롭다보니 수분양자들은 다른 해제사유를 만들기 위하여 민원 제기, 1인 시위 등의 방법으로 사용승인권자를 압박하여 입주예정기간을 도과하는 등의 편법적 방법을 쓰기도 한다. 그러나 이 경우 시행사 역시도 행정소송을 제기하거나 임시사용승인 신청 등을 통하여 구제를 받기도 하고, 사용승인이 나지 않았음에도 입주지정기간 통지를 하는 방법으로 수분양자들의 민원제기 방법을 무력화시키는 경우도 있다.
위와 같이 섣불리 분양계약 해제 및 원상회복 소송을 제기하였다는 수분양자들에게 해제권이 인정되지 않는 경우가 허다하고, 오히려 수분양자들이 계약해제를 통하여 받으려던 위약금 상당액을 시행사에 지급하여야 하는 상황이 되기도 한다.
또한 수분양자들이 중도금 대출을 통하여 중도금을 납부하는 경우가 많은데, 계약이 해제되면 위 대출금에 대한 이자까지 자신들이 책임져야 할 수 있다는 것을 간과하는 경우가 많다. 수분양자 입장에서는 중도금 대출이 발생하였다고는 하지만 직접 보지 못한 돈이기 때문에 그렇게 생각하기 쉬운 것이다. 그러나 대출 이자 부담주체를 명확히 정한 바 없다면 법률적으로 수분양자들이 부담해야 하는 경우가 많은 것이 현실이다.
이와 같이 하자를 이유로 한 계약해제는 법률적 요건이 까다롭기 때문에 쉽게 인정되지도 아니하고, 인정되지 아니할 경우 그 손해도 크기 때문에 위에서 설명한 요소들을 사전에 충분히 검토하고 신중히 접근해야 할 것이다.<법무법인 혜안 윤영환 변호사 (건설분쟁 문의 전화 02-537-1041)>
