[건설이코노미뉴스]민법 제320조에서 규정하고 있는 유치권은 수급인이 건물을 축조하였으나 공사대금을 변제 받지 못한 경우에 가장 좋은 공사대금확보수단이 된다. 그렇기 때문에 공사대금을 변제 받지 못한 수급인들은 적법한 유치권 성립을 위하여 모든 노력을 기울인다. 그러나 이러한 노력 끝에 막상 유치권이 성립되고, 행사를 시작한 후에는 그 존속여부에 대하여는 크게 관심을 갖지 않는 경우가 많아 이에 대해 이야기해보고자 한다.
유치권은 한번 성립되면 영속적인 것이 아니고, 유치물의 소유자에게는 유치권 소멸 청구권이 발생하는 경우도 있기 때문에 유치권의 존속을 위해서는 몇 가지 주의해야 할 부분이 있다.
1. 점유를 유지해야
유치권자의 점유는 성립요건이자 존속요건이다. 즉, 처음에 유치물을 점유하고 있었다 하더라도 중도에 유치물에 대한 점유를 스스로 풀거나 상대방의 침탈로 점유를 상실하게 되면 유치권은 더 이상 존속되지 아니하고 소멸된다. 따라서 점유 유지를 지속해야 하고 점유를 침탈 당하지 않도록 각별한 주의를 하여야 하는 것이다.
어느 정도 수준까지 점유를 유지하여야 하는지에 대하여는 꾸준히 논란이 되고 있지만 기본적으로 ▲ 누군가가 점유 중임을 알 수 있도록 현수막 등으로 알리고, ▲ 타인이 무단으로 침입하지 못하도록 자물쇠 등으로 막아야 하며 ▲ 타인의 점유 침탈행위가 있었다면 이를 발견하고 대응할 수 있도록 CCTV 설치, 관리인 배치 등을 통한 관리가 되어야 한다.
위와 같은 대비책에도 불구하고 점유를 침탈당하는 경우가 있는데, 이러한 경우에는 점유회수의 소를 제기 하여 승소판결을 받아야 유치권이 되살아나는 것이다.
2. 유치권자의 선관주의 의무
유치권자는 그냥 점유만 해서는 안되고 유치물을 선량한 관리자의 주의로 점유하여야 한다. 쉽게말하면 유치 당시의 현상을 유지하는 수준으로 관리하고 있어야 하는 것이다.
법원에서는 용도가 제1종 근리생활시설(의원)인 건물을 건축법상 허가 없이 주거용으로 개조하여 거주한 경우, 1층 벽을 일부 철거하여 기계를 설치한 경우 등은 선량한 관리자의 주의 의무를 위반하여 유치권을 행사하고 있다고 판단한 적이 있다.
3. 유치물의 사용 금지 등
유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용, 대여, 담보제공 하지 못한다. 어떤 사람들은 민법 제323조에서 유치권자에게 과실 수취권이 진정되기 때문에 유치물을 당연히 사용해도 되는 것으로 알고 있는 경우가 있다. 그러나 이는 유치물의 사용 등에 대한 소유자의 승낙 또는 보존행위에 해당함을 전제로 허용되는 것이지, 원칙적으로 사용이 허용된 것은 아니다.
요약하면, 유치권자가 중도에 점유를 스스로 풀거나 점유를 침탈 당한 경우, 유치권자가 선량한 관리자의 주의의무를 위반한 경우, 채무자 등의 승낙을 받지 아니하고 유치물을 사용, 대여, 또는 담보제공을 한 경우에는 채무자에게 유치권 소멸 청구권이 발생한다. 따라서 수급인들은 유치권성립과정 뿐만 아니라 존속과정에 있어서도 위와 같은 경우들이 발생하지 않도록 주의하여 관리하여야 할 것이다. <법무법인 혜안 윤영환 변호사 (건설분쟁 문의 전화 02-537-1041)>
