[윤영환 변호사의 법률산책]주택분양 보증인도 집합건물법에 따른 하자담보 책임을 부담하는지?
[윤영환 변호사의 법률산책]주택분양 보증인도 집합건물법에 따른 하자담보 책임을 부담하는지?
  • 온라인뉴스팀
  • 승인 2017.01.12 13:07
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[건설이코노미뉴스-온라인뉴스팀] 분양보증이란 분양사업자가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 당해 건축물의 분양의 이행(이하 ‘분양이행’이라 한다) 또는 납부한 분양대금의 환급(통상적으로 수분양자가 원하는 경우에 한함)을 책임지는 보증을 말한다.

 쉽게 말하면 분양받은 아파트를 건설하던 건설사가 도산하여도, 분양보증사가 그 아파트의 건설을 책임지고 완료해 주는 제도인 것이다. 위와 같은 분양보증 제도로 인하여 수분양자들은 건설사 도산 우려가 있더라도 안심하고 아파트를 분양받을 수 있게 되었다.

 그런데 위와 같이 주택분양 보증인이 분양이행을 한 경우, 하자담보 책임은 처음부터 분양사업자가 분양을 책임진 경우와 다른게 처리되어 온 것이 사실이다. 왜냐하면 집합건물의소유및관리에관한 법률에서는 건물을 건축하여 ‘분양한자’는 하자담보책임을 부담한다고 규정하고 있는데, 주택분양 보증인은 주택분양을 보증한자이지 분양한자는 아니라는 주장 때문이었다.

 사용검사 이후에 발생한 하자의 경우에는 하자보수보증을 하기 때문에 보증사로부터 보수를 받을 수 있기 때문에 구제가 되었지만, 사용검사 이전에 발생한 하자의 경우에는 배상 받을 길이 없었다.

 이에 대하여 대법원 2016. 6. 23. 선고 2013다66287 판결에서는, “ 주택분양보증인은 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 주택 분양의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임져야 하고, 보증채무의 이행방법이 분양이행으로 결정된 때에는 주택의 건축공사를 완료한 다음 사용검사 또는 사용승인을 받고 소유권보존등기를 마친 후 수분양자 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주게 된다.

 분양이행을 한 집합건물의 주택분양보증인은 비록 분양계약을 체결한 당사자는 아니지만 분양보증계약의 내용에 따라 주택 건축공사를 완료하고 사용검사 또는 사용승인,등기 등 분양계약의 기본적인 사항을 이행하게 되므로,집합건물을 건축하여 분양한 자에 해당한다.”고 판시하여 그 동안의 관례에 제동을 걸었다.

 대법원은 덧붙여 “또한 사업주체는 주택의 건축공사를 완료할 능력을 상실하여 분양계약상의 주택공급의무를 이행하지 못한 이상 건물을 건축하였다거나 분양을 완료하였다고 볼 수 없으므로,실제로 건축공사를 맡는 주택분양보증인이 하자가 없는 안전하고 견고한 건물을 짓도록 유도하고 집합건물이 부실하게 건축된 경우 수분양자와 그로부터 건물을 양수한 구분소유자를 두텁게 보호하기 위해서 주택분양보증인을 하자담보책임을 부담하는 분양자로 보는 것이 타당하다.”고 판시하기도 하였다.

 그리고 대법원은 집합건물의 구분소유자는 집합건물의 사용검사일 또는 사용승인일 전에 발생한 하자뿐 아니라 그 후에 발생한 하자에 대하여도 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2003.7.18.법률 제6925호로 개정되기 전의 것,이하 ‘구 집합건물법’이라고 한다)제9조 제1항 에 따라 하자담보추급권을 행사할 수 있다.이는 분양이행을 한 주택분양보증인이 구 집합건물법 제9조 제1항 에 따른 분양자의 하자담보책임을 부담하는 경우에도 마찬가지이고,주택분양보증인이 집합건물에 관하여 주택법령에 따른 하자보수보증까지 하였더라도 다르지 아니하다고 판시하여 하자담보 책임의 범위에도 명확히 판결을 하였다.

 즉, 주택분양 보증인이 분양이행을 한 경우라 할지라도, 부택분양 보증인은 당해 공동주택에 존재하는 사용검사 이전에 발생한 하자와 사용검사 이후에 발생한 하자 모두에 대하여 책임을 져야 한다는 것이다.

 위 대법원 판결은 주택분양 보증인의 하자담보책이 범위를 명확히 규정하고, 그간 소외되었던 주택분양 보증 책임의 이행으로 완성된 아파트의 입주민들의 권리를 구제하였다는 점에서 의미가 깊다. .<법무법인 혜안 윤영환 변호사 (건설분쟁 문의 전화 02-537-1041)>