[윤영환 변호사의 법률산책]부동산 명의신탁의 유형과 법률관계
[윤영환 변호사의 법률산책]부동산 명의신탁의 유형과 법률관계
  • 온라인뉴스팀
  • 승인 2017.08.18 17:08
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[건설이코노미뉴스-온라인뉴스팀] 건설, 부동산 분쟁에서 자주 등장하는 큰 이슈 중 하나가 명의신탁이다. 법률분쟁이 발생했을 때 명의신탁 문제가 풀리지 않으면 자금도 막히고 소유권문제도 애매해지는 것은 물론이고 조세, 상속 등 많은 난관에 봉착하게 된다. 따라서 부동산 거래를 빈번하게 하는 경우에는 명의신탁에 대한 기본은 알고 있어야 한다.

명의신탁은 말 그대로 자기 소유의 부동산을 본인 명의로 두지 않고 제3자의 명의를 빌려 소유하는 방식을 의미한다. 그렇다면 부동산 명의신탁의 유형에는 어떠한 것들이 있고 그 법률관계는 어떻게 되는지 쉽게 풀어 설명해보고자 한다.

1.명의 신탁의 유형

명의신탁의 유형에는 세가지가 있는데 일반 명의신탁, 중간생략등기형 명의신탁, 계약 명의신탁 이렇게 세가지로 나눌 수 있다. 단순명의신탁은 본인 소유 부동산을 타인의 명으로 이전 등기 하는 형태로 가장 빈번한 경우라 볼 수있다. 중간생략등기형 명의신탁은 부동산을 매수할 때 명의신탁자(실소유자)가 계약 당사자로서 매수하면서 등기는 명의수탁자(명의를 빌려주는 사람) 앞으로 이전하는 것을 의미한다. 마지막으로 계약 명의신탁은 애초에 명의수탁자가 계약 당사자로 나서서 매도인으로부터 부동산을 매수해서 자신앞으로 등기를 하는 것을 의미한다.

2. 명의신탁의 법률관계

1995년 부동산실권리자명의등기에관한법률이 시행되었는데 이 법의 시행으로 거짓 명의 등기에 대하여는 이를 모두 무효로 하고 관련자는 형사처벌을 받게 되었다. 이미 시행된 지 오래된 법이지만 아직도 잘 숙지하지 못한 분들이 많아 이야기 해보고자한다.

위 유형중 일반적 명의신탁의 경우 위 법에 따라 명의신탁 약정은 무효화되므로 명의신탁자는 수탁자에게 소유권이전등기말소청구를 할 수 있다. 또한 중간생략등기형 명의신탁의 경우에도 마찬가지로 등기자체가 무효이기 때문에 소유권은 매도인에게 있는 것이라 볼 수 있어 매도인이 명의수탁자에게 직접 소유권이전등기말소청구를 하는 것이 가능하다. 마지막으로 계약 명의신탁의 경우에는 매매계약당시에 매도인이 계약자이자 명의수탁자인 자가 명의수탁자라는 사실을 알았는지 여부가 중요하다. 만약 명의신탁자와 수탁자 사이에 명의신탁 약정이 있었다는 것을 몰랐던 경우에는 매매계약과 등기는 유효하기 때문에 명의수탁자는 자신이 진정한 소유자라고 주장할 수 있게 되는 것이다.

다만 위 법에서 부부간 명의신탁, 종중간 명의신탁은 특별규정을 두어 인정하고 있는 것도 알아두어야 할 것이다. 다만 그 목적이 강제집행의 면탈, 법령상 제한의 회피를 목적으로 한 것이 아니어야 한다는 제한은 있다.

명의신탁의 유형과 그에 따른 법률관계에 대하여 알아보았다. 부동산거래에서 많은 사람들이 조세포탈, 불법상속 등의 목적으로 명의신탁의 방법을 빈번하게 써왔고 이를 규제하기 위한 법이 제정된 지도 많은 시간이 흘렀다. 부동산 명의신탁의 법률관계를 제대로 알지 못하고 계약과 등기가 무효화되어 곤란을 겪는 사람들을 많이 보았다. 이러한 법의 무지에서 비롯 되어 금전적 손해 뿐 아니라 형사처벌까지 받는 일이 없도록 위 글이 참고가 되길 바라며 이글을 마친다.<법무법인 혜안 윤영환 변호사 (건설분쟁 문의 전화 02-537-1041)>


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