지난 4일 서울 논현동 건설회관에서 개최된 ‘2010년 건설·부동산 경기 전망 세미나’에서 이홍일 연구위원은 내년 건설수주액이 올해 대비 소폭 증가한 115.8조원을 기록할 것이라고 전망했다. 이 연구위원은 공공 토목수주는 감소 하지만 공공 주택수주는 지속적으로 증가세를 유지할 것으로 보이며, 민간 건설수주 역시 증가할 것으로 예측했다.
이와 함께 김현아 연구위원은 주택가격이 올해보다 높은 상승세를 유지하면서 4% 가량 증가할 것으로 전망했다. 김 연구위원은 국내외 경제여건이 회복 기조를 보이고 있고 외환위기 이후 학습효과, 수도권 수급불균형, 지자체 선거 등 기대감이 가격 상승세를 견인할 것이라고 말했다. [편집자주]
건설수주, 올 대비 3.6% 증가한 115.8조원
공공물량 조기발주 여파로 24.7% 감소
공공 주택수주 지속적인 증가세 유지
건설투자는 2% 증가한 163조원 전망
■ 2010년 건설 경기 전망 - 이홍일 연구위원
건설수주 115.8조원
2009년 국내 건설수주는 국내 경기 회복 및 주택경기 소폭 회복에 따라 주택수주 및 비주거용 건축수주가 극심한 침체를 보였던 올해 대비 회복세를 보일 것으로 예상된다.
그러나 올해 국내 건설수주를 지탱했던 공공 건설수주가 크게 감소한 영향으로 올해 대비 소폭(3.6%) 증가한 115.8조원(경상금액 기준)을 기록할 전망이다.
부문별로 살펴보면, 공공 건설수주가 올해 조기발주로 인해 2010년에는 올해 대비 24.7% 감소하지만 수주 금액 자체로는 ’08년 수준을 넘어 여전히 양호할 것으로 예상된다.
특히 공공 토목수주의 감소 전환에도 불구하고 공공 주택수주는 지속적으로 증가세를 유지할 전망이다.
민간 건설수주는 주택수주가 재개발·재건축, 공공 주도 주택사업, 공급 연기물량 위주로 회복세를 보이고, 비주거용 건축수주와 민자사업도 차츰 회복세를 보여 올해 대비 39.2% 증가한 68.9조원을 기록할 전망이나 수주액 자체로는 ’08년에 미치지 못해 여전히 부진할 것으로 보인다.
공종별로 살펴보면, 토목은 민자사업(민간 토목수주)이 다소 증가함에도 불구하고 올해 조기발주로 인해 공공 토목수주가 크게 감소해 전년 대비 18.1% 감소할 것으로 전망된다. 그럼에도 공공 수주와 마찬가지로 수주액 자체로는 ’08년 수준을 넘어서며 여전히 양호할 전망이다.
주거용 건축은 건설업체들의 택지확보가 여전히 부족해 재개발·재건축, 공공택지내 사업 및 공공 도급사업, 공급 연기물량 위주로 회복세를 보이며 기저효과에 의해 증가율은 31.4%를 기록할 것으로 보인다.
비주거용 건축은 2010년 국내 경제가 4% 내외 성장을 할 것으로 예상됨에 따라 차츰 회복세를 보여 12.1% 증가할 것으로 전망된다.
그러나 건축분야 모두 수주액 자체로는 ’08년 수준에 그쳐 여전히 부진할 것으로 보인다.
건설투자는 163조원
2010년 건설투자는 국내 경기 및 주택경기의 점진적 회복에 따라 주거용 및 비주거용 건축투자가 차츰 회복세를 보이고, ’09년 급증한 공공 건설수주가 기성으로 진척되어 올해 대비 2.0% 증가할 전망이다.
공종별로는 토목투자가 정부의 2010년 SOC 예산(안)이 올해 대비 0.3% 증가했고, ’09년 공공 토목수주 급증에 따른 기성진척이 양호할 것으로 예상되나, 올해 토목투자가 매우 양호했음을 감안할 때 올해 정도 수준을 유지할 것으로 보인다.
주거용 건축투자는 ’08년 이후 2년 연속 주택수주가 감소해 기본적으로 큰 폭의 회복은 어려우나, 기존에 적체된 미분양의 감소가 완만히 진행되고(재고에서 주택투자로 전환), 올 4/4분기 이후 그동안 연기된 분양·착공 물량이 진척되고 있으며, 2010년 주택수주가 증가세로 전환될 것으로 예상돼 4.5% 회복세를 보일 것으로 예상된다.
비주거용 건축투자 역시 국내 경기가 올 상반기에 저점을 형성하고 내년에도 회복세가 지속될 것으로 예상됨에 따라 내년 하반기부터는 회복세를 보이고, 연간으로도 극심한 침체를 보였던 올해보다는 소폭(1.8%) 증가할 전망이다.
토지가격 3%, 주택가격 4%, 전세가격 5~6% ↑
■ 주택·부동산시장 전망 - 김현아 연구위원
아파트 입주물량 30만호 예상
2010년 아파트 입주물량은 올해보다 6.5% 증가한 30만호가 공급될 전망이다.
이는 2000~2008년 평균 입주물량이 32만호 수준이었던 점을 고려하면 예년에 미치지 못하는 수준이다.
올해보다 늘어나는 수도권 입주물량이 전체적인 전세가격 안정에 도움을 줄 것으로 기대되나 지역별, 규모별 불균형이 있어 국지적으로는 수급 불안정이 계속될 것으로 예상된다.
서울에서는 강북지역의 입주물량이 다수를 이룰 것으로 보이며, 경기도 지역에서는 서북권 배후지역인 경의축 물량도 다수를 차지할 것으로 예상된다.
은평 뉴타운, 길음 뉴타운 등 강북지역 뉴타운 물량과 파주시, 김포시, 고양시, 남양주시의 입주물량도 다수 공급될 것으로 보인다.
경부축에서는 용인시, 수원시, 오산시의 외곽 지역으로 물량은 많으나 강남권 수요를 흡수하기에는 한계가 있을 전망이다.
주택건설사업 승인 실적, 2008년 수준
경기회복 및 제도적 변화에 따라 변동이 있을 수 있으나, 외환위기 이후 회복 과정의 경험, 공공부문의 주택공급확대 등을 종합적으로 고려할 때 2010년은 약 35~38만호(분양가상한제 폐지시 2~3만호 증가 예상)로 전망된다.
민간택지 분양가상한제 폐지와 상관없이 금융시장의 자금조달이 원활해 지지 않는 이상 2010~2011년까지 인허가 및 분양물량은 장기평균을 하회할 것으로 예상된다.
2010년부터 공공택지 내 주택 인·허가 물량이 다소 증가할 것으로 전망되나, 이미 택지 미분양이 증가하고 있어 실제 공급되는 택지만큼 주택건설이 이뤄지기는 어려울 것으로 보인다.
또한 분양가상한제 폐지와 같은 정책적 불확실성이 해소되지 않는 한 민간부분의 회복세는 더딜 수밖에 없을 것으로 판단된다.
토지가격 3%, 전세가격 5~6% 상승
토지시장은 3% 수준의 상승세가 지속될 전망이나 공공택지의 미분양 문제는 더욱 심각해 질 것으로 예상된다.
전세가격은 지역별 규모별 수급불균형, 소득 및 고용여건, 보금자리 주택에 대한 대기 수요, 재정비 사업에 의한 멸실 등의 효과에 따라 매매가격보다는 변동성이 높은 약 5~6%의 상승이 예상되며, 소형주택 전세가격은 아파트 뿐만 아니라 모든 주택유형에서 높게 상승할 가능성이 크다.
주택가격, 상승요인 많아 4% 내외 올라
민간부분의 더딘 회복세와 금리상승, 가계부실의 위험, 미분양 적체 등 하방 리스크가 존재함에도 국내외 경제여건은 회복 기조를 보이고 있고 외환위기 이후 학습효과, 지자체 선거, 수도권 수급불균형 등 기대감이 가격 상승세를 견인할 것으로 보인다.
고용 및 소득증가 등 가계 건전성에 기반한 수요보다는 전세가격 상승세 및 외환위기 이후 학습효과, 단기적·공간적 수급불균형에 의한 불안 심리에 의한 수요증가가 원인으로 작용될 전망이다.
따라서 주택가격은 올해보다 높은 상승세를 유지하면서 4% 내외의 상승이 기대되며, 국지적·세부상품별 변동성은 보다 확대될 전망이다.
전망의 시사점과 과제
●글로벌 금융위기 이후 지역별·상품별 차별화는 더욱 심화
지역적으로는 수도권과 비수도권, 특히 비수도권내에 지역 간에서도 가격 변동 격차가 심화되고 있다. 상품별로는 아파트와 비아파트, 일반 아파트와 재건축 대상아파트, 신축 아파트와 일반 아파트 등 가격 변동이 다르게 나타나고 있다.
●경기회복에 대한 기대감에 비해 주택공급위축은 지속
가격 회복세에도 불구하고 주택공급은 외환위기 이후 최악의 수준을 벗어나지 못하고 있으며, 제도적·경기적 요인이 겹쳐 주택공급 위축은 당분간 지속될 것으로 예상된다.
주택건설용 공공택지가 꾸준히 공급되고 있으나, 프로젝트 파이낸싱의 어려움, 미분양 적체에 따른 부담 등으로 택지판매실적이 매우 부진하다. 특히 지난 2월부터 분양가상한제 폐지가 국회에서 논의되고 있으나 폐지여부가 계속 불확실해지면서 사업을 미루거나 연기하는 사례도 증가하고 있다.
●경쟁력 확보 및 수주 확대에 주력하되 선별적 대응 요구
현재의 미분양 적체 등의 부실을 해결하지 않고서는 부동산 가격과 실물경기가 회복된다고 하더라도 지속가능한 회복 달성이 어렵다.
지방도시 및 일부 비 인기지역의 경우 준공된 아파트의 입주율이 낮아 잔금회수의 어려움이 증가되고 있는바, 준공사업장에 대한 자금회수 강구 노력이 요구되고 있다.
건설업체는 선별적 대응과 경쟁요소를 가격과 품질 모두를 만족시키는 전략으로의 수정이 필요하며, 차별화된 상품구성과 판매 전략이 필요하다.
공공택지의 경우도 광역 교통망, 교육여건 등 수요자 유치가 뒷받침 될 수 있는 지역에서의 사업추진이 요구되며, 재개발·재건축 사업도 건설업체간 경쟁심화가 예상됨에 따라 외형중심의 수주 보다는 리스크 관리 차원에서의 선별적으로 추진해야 할 것이다.
●정부는 주택금융 다양화와 다양한 품질의 주택공급 유도
향후 주택공급은 총량적 수준이 아닌 주택수요가 많은 지역에 주택을 충분히 공급할 수 있는 공급 확대정책이 요구된다.
글로벌 금융위기 이후 주택시장의 변화는 국지성·차별성이 심화되고 있고, 도심주택공급확대 노력에도 불구하고 도심형 생활주택공급의 부진, 재개발 재건축 사업의 지연으로 도심주택공급이 원활하게 진행되지 않고 있다.
도심형 생활주택 등의 공급부진은 높은 택지비 부담에 기인하는바, 도심지 내 저렴한 택지 확보를 위한 조치가 요구된다.
일률적인 분양가상한제하의 민간 분양주택공급정책과 공공의 보금자리주택 공급은 계층별 주택수요를 충족시키기에 미흡한 측면이 많다.
분양가 상한제는 하향 평준화된 일률적인 주택상품의 생산을 유발, 중산층 및 고소득 계층이 원하는 도심의 다양한 고급주택 부족현상을 초래해 오히려 기존 재고주택의 가격 상승을 초래할 가능성이 있다.
향후 분양가상한제가 적용되는 공공택지에서의 주택공급물량이 풍부하므로 다양한 품질의 주택공급이 가능하도록 민간택지의 분양가 상한제 폐지가 요구된다. 다만, 서울 일부 지역 등 재정비 사업의 경우 분양가 상한제 폐지에 따른 부작용을 최소화 할 수 있는 제도적 보완이 뒤따라야 한다.
또한, 보금자리주택은 서민용 저렴한 주택공급을 목적으로 하나 토지가격부담이 높은 지역의 경우에는 여전히 서민들의 구매 부담 능력을 벗어나는 수준이다.
