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[윤영환 변호사의 법률산책]상가건물임대차보호법 상 계약갱신 요구와 법정갱신에 대하여
2017년 11월 28일 (화) 16:15:24 온라인뉴스팀 .
   

[건설이코노미뉴스-온라인뉴스팀]통상적으로 주택의 임대차 계약 기간이 2년 내외인데, 상가 건물의 경우에는 5년으로 알려져 있다. 그 이유는 상가건물임대차보호법(이하 ‘상가임대차보호법’) 제10조제1항에서 임차인의 의사표시로 계약기간을 연장(이하 ‘계약갱신’)할 수 있도록 보장하고 있으면서, 제10조제2항에서 그 한도를 5년으로 정하고 있기 때문이다. (다만, 차임과 보증금은 계약 갱신 시에 시행령에서 정한 범위 내에서 증액할 수 있다.) 결국 임차인의 일방의 의사에 따라 임대차 계약기간 5년이 보장되는 것이다.

 이는 상가건물의 경우 시설비, 인테리어 비용 등 초기 투자금이 많이 소요되기 때문에 임차인으로 하여금 소요된 비용을 회수할 시간을 보장해 주는 취지에서 제정된 법률이다.

 한편 상가임대차보호법에서는 법정갱신(묵시의 갱신)도 인정하고 있다. 상가임대차보호법 제10제4항에서 “임대인이 제1항(계약갱신)의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다”고 규정하고 있다.

 그런데 위 두 규정의 해석과 관련하여 문제되는 상황이 종종 발생되었다. 법정갱신 역시도 계약갱신 한도 규정을 적용 받아 5년의 한도 내에서만 이루어지는 것인지 아니면 법정갱신은 계약갱신과 별도의 조항으로 해석되어 계약갱신 한도 5년과는 별개로 이루어질 수 있는지 문제가 된 것이다.

 이에 대하여 대법원(2006다22272판결)은 계약갱신은 법정갱신에 적용되니 않는다는 입장을 분명히 하였다. 즉, 최초 임대차 계약을 포함하여 임대차 계약기간이 총 5년을 도과하였다 하더라도 임대인이 상가임대차보호법 제10조제4항에 따라 임대차 계약 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 사이에 임차인에게 계약갱신 거절의 통지를 하지 않으면 계약이 법정갱신 된다고 본 것이다.

 상가임대차보호법은 장기간의 임대차 기한을 제한하기 위한 법률이 아니라 임차인 보호 차원에서 최소 임대차 기간을 보장하기 위하여 제정된 법률임을 고려할 때, 위와 같은 대법원의 입장은 상당한 설득력을 갖는다.

 따라서 임차인은 임대차 계약기간 5년이 도과하였더라도 법정갱신이 되었다면 임차인의 건물명도에 응할 필요가 없고, 임대인은 총 임대차기간 5년이 도과한 임대차계약을 종료시키고 싶다면 법정갱신이 되지 아니하도록 주의할 필요가 있다.

 덧붙여 계약갱신이 무제한으로 허용되는 것은 아니다. ① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, ② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, ③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, ④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우, ⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, ⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 등에는 계약갱신 요구가 인정되지 아니한다.

 따라서 위와 같은 사정이 있다면 임대인 역시도 임차인의 계약갱신 요구에 응하지 아니하여도 된다.<법무법인 혜안 윤영환 변호사 (건설분쟁 문의 전화 02-537-1041)>

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