[건설이코노미뉴스-온라인뉴스팀] 최근 하자 문제로 인한 법률상담을 하다보면, 분쟁 당사자가 상호 ‘하자’의 의미에 대하여 서로 다르게 이해하고 있어 분쟁 해결이 어려운 경우를 자주 목격해 왔다. 그래서 이번에는 법원에서 인정하는 하자의 종류에 대하여 살펴보고자 한다.

일반적으로 건축물의 하자는 “완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적·기능적 결함이 있거나, 거래 관념상 통상 건축물이 갖추어야 할 내구성, 강도 등의 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 결과, 그 사용가치 또는 교환가치를 감쇄시키는 결점”을 의미 한다고 알려져 있다.

주택법에서는 하자의 범위를 “공사상 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸 침하, 파손 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 부착 또는 접지불량 및 결선불량, 고사 및 입상불량 등으로 건축물 또는 시설물 등의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래할 정도의 것”이라고 규정하고 있다. 다만, 주택법에서는 일부 하자에 대하여만 규정한 것이라는 견해가 있다.

위와 같이 하자의 의미는 관련 법령에서 상당히 난해하게 규정되어 있는데, 하자를 ‘부실시공 하자’, ‘미시공 하자’, ‘변경시공 하자’로 구분지어 생각해 보면 다소 쉽게 이해할 수 있다.

부실시공 하자는 주택법상 규정과 거의 유사하게 이해되고 있다. 일응 도면이나 관련 법령에 따라 시공은 되어 있으나, 시간의 경과에 따라 공사상 잘못으로 인한 균열, 들뜸, 침하, 파손, 누수, 작동불량, 고사 등이 나타나는 것이다. 대표적인 하자로는 외벽 균열, 발코니 결로, 세대 내 누수, 타일 들뜸, 화장실 거울 변색, 빌트인 가전제품 작동불량 등이 해당된다.

미시공 하자는 도면, 시방서, 관련 법령에 의하여 시공을 하여야 하는 시설물을 설치하지 않은 하자이다. 예를 들면 세대 도어 마구리면을 시공하지 않았거나, 화장실 타일의 뒷채움을 적정량 이상 시공하지 않았거나, 장애인 점자 블록 이나 지하주차장 안전페인트 등을 누락한 경우, 각종 보온재 등을 시공하지 않은 하자이다.

변경시공 하자는 시공사가 임의로 자재를 변경하여 저하된 품질로 시공하여 발생된 하자를 의미한다. 대표적인 사례로는 액체방수층 또는 미장몰탈 두께를 상세도와 시방서 등에서 규정된 것에 비하여 얇게 시공한 경우, 배관의 규격을 줄이거나 자재를 하향시공한 경우, 촬영반경이나 화소가 감소된 CCTV를 설치한 경우, 조경수를 저렴한 조경수로 변경하여 시공한 하자 등이다. 여기서 주의할 점은 값싼 자재로 변경되었다 하여 무조건 하자가 아니라 당초 예정한 자재보다 저급 자재로 인정되어야 한다는 점이다.

참고로 간혹 설계도서와 규격, 자재 등을 불일치하게 시공한 하자를 ‘오시공’이라 호칭하는 경우가 있는데, 이는 ‘변경시공 또는 부실시공 하자’의 잘못된 표현에 해당되어 법원에서는 ‘변경시공 또는 부실시공 하자’로 구분하여 칭할 것을 권고하고 있다.

그리고 각 하자를 판단하는 기준이 되는 설계도면은 원칙적으로 사용검사 시점의 설계도서인 사용검사 도면이다. 여기서 주의할 점은 사용검사 도면은 사업승인계획 및 변경승인도면, 각종 경미한 사항의 변경을 적법하게 반영하여 작성한 도서여야 한다는 사실이다.

이와 같이 하자를 위 세 가지 분류에 따라 구분하면 이해가 쉽고, 그 기준 도면에 대하여 명확하게 숙지하고 있다면 당사자 사이의 분쟁의 격차도 조금은 줄어들지 않을까 조심스럽게 예측해 본다.<법무법인 혜안 윤영환 변호사 (건설분쟁 문의 전화 02-537-1041)>