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[윤영환 변호사의 법률산책]임대아파트도 하자보수 청구 가능해져
2018년 02월 26일 (월) 14:40:15 온라인뉴스팀 .
   

[건설이코노미뉴스-온라인뉴스팀]분양아파트의 경우 하자보수에 관심이 크지만, 임대아파트의 경우 입주초기에는 하자보수 청구에 별다른 관심이 없는 것이 보통이다. 아마도 법률적으로 ‘임차인’의 지위에 있기 때문에 아직은 ‘내 집’이라는 개념이 적어 그러한 것으로 풀이된다.

 그런데 상당수의 임대아파트들이 일정한 기간이 지나면 분양전환을 하게 되어 있는데, 임차인들도 분양전환 시점에 이르게 되면 하자에 대한 관심을 가지기 시작하고 발생된 하자에 대하여 대응하게 된다.

 그러나 이때는 통상 사용검사 후 한참이 지나 법률적으로 하자보수청구권이 인정되지 아니한 경우가 많다. 권리가 없는 상태에서 주장하는 만큼 하자에 대한 대책 마련 요구는 입주민들의 정당한 권리 행사 차원에서 인정받는 것이 아니라 ‘악성 민원’으로 치부되기 마련이다.

이와 같은 문제가 발생된 원인은 임대주택에서 하자보수 청구를 주장할 수 있는 별도의 근거법률이 마련되지 않아, 분양아파트에 적용되는 법률을 끼워 맞추어 해석하고 있었기 때문이다.

  통상 임대주택의 경우, 사용검사 후 5년에서 10년 사이에 분양전환이 이루어진다는 특징이 있다. 그런데  따라서  문제가 되는 부분은 하자담보책임기간, 제척기간 등 하자보수청구권이 소멸되는 기산점을 사용검사일 또는 주택의 인도일로 보고 있어, 분양전환이 이루어지는 시점에는 이미 권리가 소멸해 버리게 되는 것이다.

  예를 들어, 사용검사일로부터 5년이 지난 시점에 분양전환이 이루어 졌다고 가정해 보면, 미시공, 변경시공 하자에 대한 담보청구권은 5년의 제척기간 도과로 소멸 되었다고 볼 것이고, 부실시공 하자의 경우에도 2년~5년 사이의 하자담보 청구권도 소멸되었다고 볼 가능성이 크다. 이로 인하여 실제로 하자보수청구권이 존속되는 것은 10년차 하자에 불과하게 되는 문제점이 있었다.

  다행히 최근 공동주택관리법 제37조 제1항 제5호가 신설되어 이러한 문제점을 어느 정도 해소할 수 있게 되었다. 위 개정법은 하자보수 청구권자에 기존의 입주자, 입주자대표회의, 관리단에 더하여 임차인 또는 임차인 대표회의를 추가하였다.

이로 인하여, 임차인 또는 임차인 대표회의도 하자발생 사실에 대하여 명확한 근거를 남길 수 있게 되었고, 더 나아가 하자보수가 원활히 이루어지지 않은 경우 향후 보증책임을 물을 여지도 생기게 되었다.

  분양아파트에 적용되는 것을 전제로한 법률로 공공임대주택을 규율하는데 한계가 있어 임대 아파트에 적용되는 별도의 하자담보책임규정을 신설하는 것이 바람직하겠지만, 위 개정법과 같이 기존 법률에서 임대주택에도 하자보수 길을 열어준 점은 반길만 하다.

  따라서 임대주택에 입주하는 경우에도 향후 분양전환시 정당한 권리 확보를 위해서는 위 규정을 숙지하고 미리 위 규정에 따른 적절한 법률행위를 해 두는 것이 바람직 하다. <법무법인 혜안 윤영환 변호사 (건설분쟁 문의 전화 02-537-1041)>

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