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[윤영환 변호사의 법률산책]공동주택의 하자보수보증금 제도에 대하여
2018년 03월 14일 (수) 15:04:02 온라인뉴스팀 .
   

[건설이코노미뉴스-온라인뉴스팀] 공동주택법 제38조에서는 하자보수 공사를 보증하기 위하여 사업주체로 하여금 하자보수보증금을 예치하도록 규정하고 있다. 통상 하자보수보증금의 총액은 총사업비에서 해당 공동주택을 건설하는 대지의 조성전 가격을 공제한 금액의 100분의 3으로 하고 있다.

하자보수보증금은 현금 예치가 가능하기는 하나 통상 서울보증보험, 건설공제조합, 주택도시보증공사가 발생하는 보증서로 대신하고 있다. 따라서 해당 공동주택에서는 보증서 형태로 보관하고 있는 경우가 많다.

다만, 보증서의 경우 곧바로 공동주택의 입주자대표회의 명의로 발급 되고 해당 공동주택에 보관되는 것은 아니기 때문에 보증서를 확보할 필요가 있다. 보증서는 우선 사용검사권자인 시장, 군수, 구청장 앞으로 발행이 되고 보관되기 때문에 보증서가 없다면 관할 관청으로부터 보증서를 인수 받아야 한다.

보통 보증서 특기사항에 입주자대표회의가 구성되면 입주자대표회의 명의로 보증채권자로 변경된다는 특약이 있기 때문에 별도의 명의 변경 절차는 필요치 않다. 그러나 공동주택이 아닌 집합건물의 경우 위와 같은 특약이 누락되어 있는 경우가 종종 있으니 주의깊게 살펴볼 필요가 있다.

보증금은 입주자, 입주자대표회의에서 사업주체에 하자보수 요청을 하였음에도 사업주체가 이를 이행하지 않는 경우 사용할 수 있다. 그리고 사용내역을 사업주체에 통보하면 된다. 그런데 대부분의 공동주택에는 보증금이 아닌 보증서로 발급되어 있기 때문에 보증회사를 상대로 보증금 청구 절차를 거쳐야 한다.

보증서로 발급되어 있는 경우 하자에 대한 근거자료만 있으면 당연히 보증금이 지급되는 것으로 알고 있는 경우가 많다. 그런데 실상은 그렇지 않다. 오히려 보증사들은 시공사가 보증금 지급에 동의하지 않는 경우 사실상 지급을 거절하고 있다.

그 이유는 보증금을 지급한 보증사는 향후 시공사로부터 해당 금원을 구상하여야 하는데, 금전을 모두 지급하였음에도 불구하고 모두 구상 받지 못하는 경우가 많기 때문이다. 시공사 입장에서는 실제 하자보수가 필요한 면적보다 보증사에서 더 많은 면적의 보수를 전제로 보수비용이 지급되었다거나, 저렴한 보수 공법으로 보수가 가능한데 값비싼 보수 공법으로 보증금을 지급하였다고 다투면서 구상금 지급을 거절하기 때문이다.

이러한 사정으로 사업주체가 부도 등의 사유로 사업을 더 이상 영위하고 있지 않은 상태라면 향후 구상의 문제에서 자유롭기 때문에 보증금 지급은 한결 간편하게 이루어진다.

그리고 보증금은 하자가 발생되었다고 하여 전액 사용가능한 금원은 아니다. 하자가 발생된 범위에서만 사용이 가능하다. 예를 들어 2년차 보증금이 5억이고 실제 하자보수에 필요한 금액이 3억이라면, 2년 차 내에 하자가 보수 되지 않았다는 이유만으로 5억원이 지급되지는 아니하고 3억원 내에서 보증금이 지급된다.

마지막으로 한 가지 더 살펴보면 하자보증기간은 하자발생기간을 뜻한다. 해당 보증기간 내에 발생된 하자라면 하자보증 기간이 끝난 후라도 청구가 가능하다는 것이다. 따라서 하자보증기간 내에 발생된 하자라면 향후 하자보수가 원만히 이루어지지 않을 경우 보증금 청구를 대비하여 미리 하자발생 사실을 근거로 남겨두는 것이 좋다. <법무법인 혜안 윤영환 변호사 (건설분쟁 문의 전화 02-537-1041)>

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