[건설이코노미뉴스 온라인팀] 의무관리 대상 공동주택에서 주택관리업자 또는 용역업체(이하 ‘용역업체’라 한다)를 선정하기 위해서는 국토교통부의 주택관리업자 및 사업자 선정지침 (이하 ‘국토부 고시’이라 한다)에 따른 경쟁입찰 방식 등을 거쳐야 한다.
경쟁입찰의 방식은 불특정 다수의 희망자를 입찰에 참가하도록 하는 일반 경쟁입찰, 계약의 목적에 따른 사업실적, 기술능력, 자본금 등의 하한을 정하는 제한 경쟁입찰, 계약의 성질 또는 목적에 비추어 특수한 기술이 있는 자가 아니면 계약의 목적을 달성하기 어려운 경우 특정 업체를 지명하여 입찰에 참가하도록 하는 지명 경쟁입찰이 있다.
공동주택 입장에서는 저렴한 가격에 용역을 제공 받고자 하는 경우에는 일반 경쟁입찰을, 자신의 단지에 부합한 업체를 선정하고자 하는 경우에는 제한 경쟁 입찰이나 지명 경쟁입찰을 활용하는 경우가 많다. 이때 주로 문제가 되는 부분은 제한 경쟁입찰에서 제한 사유의 추가가 위 국토부 고시에 위반되지 않는가 하는 점이다.
국토교통부의 질의회신에 따르면 자본금은 추가 제한이 가능하다. 다만, 해당 계약의 규모와 해당 법령에서 업체 등록 요건의 자본금 등을 참고하여야 한다. 해당 계약 규모라 함은 작은 금액의 용역계약을 체결하는데 자본금 요건을 지나치게 높게 제한하여서는 아니 된다는 것이다. 자본금은 업체 경영상태의 안정성, 계약 이행을 위한 자금 조달 능력 등의 척도가 되는 것인데 이러한 취지를 넘어 제한하게 되면 과도한 제한으로 볼 여지가 있게 되는 것이다.
사업실적으로 제한을 하는 것도 가능하다. 사업실적 제한을 할 수 있도록 규정한 취지는, 해당 업종의 많은 사업자 가운데 '발주 내용을 수행할만한 경험치가 있는가'를 걸러낼 수 있도록 하기 위함이다.
다만, 사업실적 제한 역시 발주 내용과 동일한 공종, 비슷한 규모를 기준으로 하여 사업실적 건수 제한이 가능하다. 아울러 국토교통부에서는 금액을 기준으로 하여 사업실적 제한은 바람직하지 않다는 의견이다. 왜냐하면 금액은 시기에 따라 그 가치에 변동이 있고, 다소간의 금액 차이로 경험치의 판단이 좌우 된다는 이유이다. 따라서 사업실적을 제한하는 경우에는 이러한 규정의 취지를 살필 필요가 있다.
그리고 실제 입찰 현장에서는 사업실적 인정과 관련한 실적확인서에 대한 이의제기가 빈번히 발생하고 있다. 통상적으로 입찰공고에서는 실적확인서의 발급 기관을 특정하고 있는 경우가 많으나, 국토교통부에서는 원본이 확인된 계약서, 세금계산서, 거래명세서 등이 진위확인이 가능하면 이 역시 인정하는 것이 타당하다고 보고 있다.
복합공사의 경우에는 보다 주의할 부분이 있다. 도장, 방수, 시설물 유지공사를 일괄발주 하면서 '해당 법령에 따른 관련 면허 및 등록 등을 모두 가진 하나의 업체'와 '해당 법령에 따른 면허 및 등록 등을 가진 각각의 업체가 연합하여 입찰에 참가'하는 경우를 모두 허용한다면 이는 지침에 적합하다고 보고 있으나, 전자만 허용한 부분은 적합하지 아니한 것으로 답변하고 있기 때문이다.
이상의 내용을 정리하면 국토부 고시는 공동주택의 현실 및 부실 공사 방지 등을 위하여 입찰 참가 자격 제한을 둘 수 있도록 허용하고 있지만 그 정도는 경쟁입찰 제도의 취지를 몰각시킬 수 있을 정도는 아니어야 한다는 것이다. <법무법인 혜안 윤영환 변호사 (건설분쟁 문의 전화 02-537-1041)>
