[건설이코노미뉴스 온라인팀]공동주택은 입주자의 과반수 이상이 입주하게 되면 공동주택관리법에 의하여 입주자대표회의의 설립이 강제 된다. 이로 인하여 공동주택의 관리나 의사결정, 용역 업체의 선정, 입주민 간의 이익 조정 등의 문제가 비교적 손쉽게 이루어 진다.
그런데 최근 분양이 활발하게 이루어지고 있는 주거형 오피스텔을 비롯하여 도시형 생활주택, 일반 오피스텔, 상가, 분양형 호텔과 같은 공동주택이 아닌 집합건물의 경우에는 관련법령에서 강제(처벌) 규정 없어 관리 공백이 발생하는 경우가 많다.
물론 공동주택이 아닌 집합건물의 경우에는 관리단이 당연 성립하게 된다. 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제23조에서는 “건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다”고 규정하고 있기 때문이다.
그런데 문제는 관리단의 사무를 처리하기 위해서는 관리인이 선임되어야 하는데 관리인 선임에 대한 강제 규정이 없어 관리단이 사실상 활동할 수 없는 경우가 많다는 것이다. 집합건물법 제24조제3항에서는 관리인은 관리단 집회의 결의로 선임되거나 해임된다고 규정하고 있어, 결국 관리인 선임은 관리단 집회를 거쳐야만 적법하게 선임이 되는 것인데 관리단 집회 개최도 쉽지 않다.
관리단 집회에 따라 관리인을 선임하기 위해서는 집합건물법 제38조에 따라 집합건물법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로 의결하여야 한다. 한명이 여러 채를 가지고 있거나 여러 명이 한 채를 가지고 있는 경우가 있기 때문에 구분소유자 수와 의결권(소유 면적 지분)을 둘 다 충족하도록 규정하고 있는 것이다.
따라서 집합건물 관리의 첫걸음은 어떻게든 관리단 집회를 열어야 하는 것이다. 그런데 현실적으로 구분소유자 과반수가 관리단 집회에 참여하기란 어려운 일이다. 이러한 경우 통상 실무에서는 의결권을 양도 받는 방법으로 진행을 하고 있다. 구분소유자가 당일 참석이 어렵다면 다른 사람을 대리인으로 참석하게 하여 의결권을 행사하도록 하는 것이다.
또 한가지 방법은 서면결의의 방법을 통하여 관리인을 선임하는 것이다. 서면 결의란 서면으로 의결사항을 기재하여 결의를 하는 것이다. 서면 결의는 관리단 집회보다 그 요건이 까다로워 4/5이상의 동의가 있어야 한다. 그 이유는 서면결의를 쉽게 허용하면 구분소유자들의 의사가 왜곡될 수 있기 때문이다. 서면 결의의 요건이 까다롭기는 하지만 장시간 동안 이루어지기 때문에 서면 동의의 성공 가능성은 비교적 크다.
그리고 최근에는 하나의 건물에 공동주택과 일반 상가들이 혼합된 형태의 건물도 있고, 집합건물이 공동주택과 같이 단지형으로 구성되어 있는 곳도 있다. 전자의 경우에는 공동주택 부분은 입주자대표회의가 설립되어 관리를 하고, 나머지 부분은 집합건물법 제14조에 따라 해당 부분을 사용하는 공유자들이 관리를 하는 방법을 택하면 된다. 후자의 경우에는 단지 관리단이 설립되어야 하는데 단지관리단은 집합건물법 제 51조 따라 더 까다로운 요건인 각 관리단의 구성원 3/4 이상 및 의결권의 3/4 이상에 의한 동의가 있어야 한다.
이와 같이 관리인 선임은 복잡하고 까다로운 절차를 거쳐야 한다. 그렇지만 관리인이 적정하게 선정되지 않은 경우 최초 시행사가 정한 관리업체에 의하여 관리비가 과다 부과되는 경우도 많고, 건물 유지 관리가 적정하게 이루어지지 않는 경우도 많은 만큼, 관리인 선임은 진지하게 검토해 보아야 할 것이다. <법무법인 혜안 윤영환 변호사 (건설분쟁 문의 전화 02-537-1041)>
