[건설이코노미뉴스 온라인뉴스팀] 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 ‘집합건물법’이라 함) 제9조에서는 아파트, 오피스텔, 주상복합 건물 등 집합건물의 하자보수청구권 및 하자보수에 갈음한 손해배상 청구권을 규정하고 있다. 이로 인하여 집합건물에 하자가 발생되면 위 법률에 근거하여 시행사, 시공사 등에 하자보수 또는 하자보수에 갈음한 손해배상 청구(이하 ‘하자보수 청구’라 함)를 해오고 있었다.
그런데 2012. 12. 18. 집합건물법이 개정(이하 ‘개정 집합건물법’이라 함) 되었는데, 그 내용에는 ‘담보책임의 존속 기간’이라는 규정이 새로이 신설되었다. 주요 내용은 마감공사의 하자 등 하자의 발견•교체 및 보수가 용이한 하자의 경우 2년, 설비공사, 목공사, 창호공사 및 조경공사의 하자 등 건물의 기능상 또는 미관상 하자의 경우 3년, 사용검사 전 하자의 경우 5년으로 하자보수 기간을 제한하겠다는 것이다. 그리고 해당 기간의 기산점은 전유 부분의 경우에는 구분소유자에게 인도한 날, 공용 부분은 사용검사일 기준으로 제정되었다.
과거에는 집합건물에 하자가 발생되면 다른 법률에 특별한 규정이 없는 한, 10년까지 하자보수 청구를 할 수 있었는데 위 규정의 신설로 해당 담보책임 기간이 지나면 하자보수를 청구할 수 없게 된 것이다.
더군다나 개정 집합건물법의 담보책임의 존속 기간 규정은 공동주택관리법에 규정되어 있는 시설공사별 담보책임기간과 달리 해석되고 있다. 공동주택관리법의 경우 나중에 소송을 하더라도 해당 하자가 시설공사별 담보책임 기간 안에만 발생되었음을 입증하면 나중에도 배상을 받을 수 있다고 해석 되었지만, 개정 집합건물법 기간은 제척기간으로 해당 기간 안에 소송을 제기하거나 재판외 권리행사를 하지 않으면 하자보수 청구권이 소멸된다고 해석되기 때문이다.
이와 같이 하자 담보책임이 짧아지고 제척기간의 성질을 가지고 있기 때문에 실무에서 중요성은 커졌지만 개정 집합건물법 적용 시점에 대하여는 아직 정리되지 않고 있었다. 개정집합건물법 부칙에서는 “이 법 시행 전에 분양된 건물의 담보책임에 관하여는 종전의 규정에 따른다.”라고 규정하고 있는데, “분양된 건물”을 어떻게 해석해야 할지 논란이 있었기 때문이다.
이에 대하여는 명문에 충실하여 실제로 분양이 된 날을 기준으로 해야 한다는 견해, 한 건물에 서로 다른 법률이 적용되어서는 안된다는 취지에서 분양 공고일을 기준으로 하여야 한다는 견해가 대립하였다. 그런데 국토교통부는 분양된 ‘건물’에 주안점을 두고 사용검사일로 판단해야 한다는 유권해석을 제시하여 그 혼란은 가중되었다.
그런데 최근 하급심 판결은 국토교통부와 달리 분양일 기준으로 개정집합건물법이 적용된다는 판결을 하였다. 위 하급심 판결의 아파트는 사용검사는 2009년에 받았지만, 분양은 2014년 경에 이루어 진 아파트였고, 소 제기는 그로부터 2년이 경과한 시점에 되었다.
결국 위 법의 적용시점에 따라 공용부분의 하자에 대하여는 사용검사일 기준으로 5년이 도과하였기 때문에 모든 하자가 소멸되었다고 판결하였고, 전유 부분의 하자에 대하여는 인도 받은 날로부터 2년 내 권리행사를 하지 아니하였기 때문에 모두 소멸되었다고 판결하였다.
위 판결은 하급심 판결이기는 하지만 개정 집합건물법의 적용시점을 주요 쟁점으로 하여 판결하였다는 점에서 의의가 깊다. 최종 대법원 판결은 아직 그 추이를 지켜봐야 하겠지만 실무에서는 위 판결의 내용을 반드시 기억해 둘 필요가 있다고 하겠다.<법무법인 혜안 윤영환 변호사 (건설분쟁 문의 전화 02-537-1041)>
