[건설이코노미뉴스 온라인팀] 2019년 本報에서 건설·부동산 관련 법률 지식·정보 코너인 '법률산책'이 '법률솔루션'으로 재편된다.

그동안 건설·부동산 관련 다양한 소송 및 판례 등 '깨알법률'을 독자에게 제공한 <윤영한 변호사의 법률산책> 코너가 "문종하 변호사의 법률솔루션'으로 신설·게재된다.

그 주인공인 문종하 변호사는 지난 2010년 인하대학교 법학과를 졸업했으며 2014년 충북대학교 법학전문대학원을 졸업한 '건설전문변호사'이다.

문 변호사는 현재 법무법인 태성에 근무하고 있으며 △건설전문변호사 △인천스마트 합작회사 고문변호사 △인천지방변호사회 중소기업고문변호사 등 분야에서 맹활약하고 있다.

◈하자보수에 갈음하는 손해배상 청구의 주체에 대하여

 많은 사람들의 매년 새해소망으로 빠지지 않는 것 중의 하나는 내 집 마련이 아닐까싶다. 그러나 어렵게 마련한 아파트에서 여러가지 하자가 발견되어 불편함을 겪는 경우가 많다. 이에 아파트에 입주한 후 시공사나 시행사를 상대로 보수를 요구하거나 손해배상청구소송을 제기하는 경우를 종종 볼 수 있다. 따라서 오늘은 판례를 통해 하자보수에 갈음한 손해배상청구소송의 주체에 대하여 알아보고자 한다.

 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 행사할 수 있는 주체에 대하여 아파트의 입주자대표회의에게 청구권이 있다고 오해하는 경우가 많다. 그러나 시공사나 시행사를 상대로 하자보수에 갈음한 손해배상청구를 행사할 수 있는 주체는 입주자대표회의가 아니라 구분소유자다.

대법원은 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법') 제9조에 의한 하자담보추급권(하자보수에 갈음한 손해배상청구권)은 특별한 사정이 없는 한 집합건물 구분소유자에게 귀속하는 것이고, 비록 입주자대표회의에게 공동주택의 사업주체에 대한 하자보수청구권을 부여하고 있으나, 이는 행정적인 차원에서 공동주택 하자보수의 절차ㆍ방법 및 기간 등을 정하고 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하는 기준을 정하는 데 그 취지가 있을 뿐, 입주자대표회의에게 하자보수청구권 외에 하자담보추급권까지 부여하는 것이라고 볼 수는 없으므로, 공동주택에 하자가 있는 경우 입주자대표회의로서는 사업주체에 대하여 하자보수를 청구할 수 있을 뿐, 그에 갈음한 손해배상청구권을 가지지 못한다( 대법원 2006. 8. 24. 선고 2004다20807 판결 등 참조)“고 판단하고 있다.

따라서 소송 실무상으로는 아파트 하자소송에 있어 입주자들은 입주자대표회의에 자신의 청구권을 양도하고 입주자대표회의가 구분소유자들의 청구권을 양수하여 양수금 청구소송으로 진행하고 있다.

만약 입주자대표회의가 사업주체를 상대로 직접 하자보수에 갈음하는 손해배상청구의 소를 제기하였다면, 이는 아무 권리없는 자가 한 것이어서 그에 따른 시효중단의 효과 등이 발생하지 않음에 주의하여야 한다(대법원 2009. 2. 12 선고 2008다84229 판결).

또한, 입주자대표회의가 사업주체에 대하여 한 하자보수청구를 구분소유자들을 대신하여 한 것으로 볼 수 없기 때문에 입주자대표회의가 구분소유자들의 요청을 받아 사업주체에게 보수공사를 요구한 것만으로 그것이 구분소유자들의 집합건물법에 의한 하자보수청구권의 행사라고 보기는 어렵고, 사업주체가 입주자대표회의의 하자보수청구에 응하여 시공사로 하여금 하자보수공사를 하게하고 입주자대표회의로부터 하자보수완료확인서를 교부받도록 하였다는 사정만으로 사업주체가 구분소유자들에게 하자담보책임까지 승인하였다고 보기는 어렵다(대법원 2011. 3. 24 선고 2009다43843 판결).

이와 같이 하자담보추급권을 행사할 수 있는 주체에 대하여 잘 알지 못하는 경우 자칫 소송을 제기하여야 할 시기를 놓쳐버리거나 소송에서 패소할 수 있어 아파트에 하자가 발생하여 하자보수청구에 갈음하는 손해배상청구를 준비하고 있는 입주자대표회의나 개별 구분소유자들은 주의해야 할 필요가 있다. <법무법인 태성 문종하 변호사(건설분쟁 문의 032-873-9290)>

■[She is]...

-변호사 등록(변호사시험 3회)

-2016. 8. ~현재 법무법인 태성 근무

-건설전문변호사 등록(등록 제2018-533호)

-인천스마트 합자회사 고문변호사

-디자인회사 예그리나 자문변호사

-인천지방변호사회 중소기업고문변호사

-대한변호사협회 북한이탈주민법률지원 변호사