[문종하 변호사의 법률솔루션]집합건물의 관리단 성립 및 관리인 선임 규정에 대하여
[문종하 변호사의 법률솔루션]집합건물의 관리단 성립 및 관리인 선임 규정에 대하여
  • 문종하 변호사
  • 승인 2019.03.21 15:32
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[건설이코노미뉴스] 주거용 오피스텔의 증가와 투자자들의 아파트 이외의 부동산에 대한 관심 증가로 오피스텔 및 상가를 분양받는 사람들이 많아지면서 오피스텔 및 상가의 관리업무에 대해서도 관심이 높아지고 있다.

그러나 아파트의 경우에는 공동주택관리법상 입주자대표회의를 의무적으로 구성하도록 하고 있어 입주자들이 자신들의 권리를 보호하고 공동으로 아파트를 관리할 수 있지만 오피스텔의 경우 공동주택관리법의 적용을 받지 않아 입주자대표회의를 구성할 권한이 없다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 칭한다)에서는 오피스텔이나 상가를 포함한 집합건물의 관리를 위하여 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 관리단이 당연성립 되도록 규정하고 있다(제23조 제1항).

그러나 관리단은 위 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인이 선임되기 전까지는 실질적인 역할을 수행하기 어렵고 관리단집회를 통해 관리인이 선임되어야만 건물의 관리 등 필요한 업무를 실질적으로 수행할 수 있다.

 관리인을 선임하기 위해서는 관리단집회를 통해 구분소유자의 과반수 및 의결권(규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 전유부분의 면적비율)의 과반수로써 의결에 의한다(집합건물법 제38조 제1항).

이 때 관리인은 반드시 구분소유자일 필요는 없다(집합건물법 제24조 제2항). 그러나 관리인의 선출은 생각보다 어려운데 구분소유자의 과반수가 한자리에 모인다는 것은 현실적으로 불가능하기 때문이다.

이를 해결하기 위해서 집합건물법에서는 의결권을 서면이나 전자적 방법으로 행사하는 방법과 대리인을 통해 행사하는 방법에 대해 정하고 있다(제38조 제2항).

서면 또는 전자적 방법에 의한 의결권 행사는 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상이 합의하면 관리단 집회에서 결의한 것으로 보는 것이다(제41조 제1항).

이에 따라 실제로 관리인선임이나 관리규약 제정 등의 의결은 대부분 서면결의나 대리인을 통해 행사하도록 하여 진행하고 있다.

최근에는 오피스텔이지만 아파트 못지않게 상품설계를 하는 경우도 있어 주거용 오피스텔이 아파트처럼 한 단지 안에 여러 동의 건물로 구성되어 있는 곳도 상당히 많다.

이 때 집합건물법상의 관리단은 개별 동마다 성립되기 때문에 각 동마다 하나의 관리단이 성립되는 것이 원칙이다.

그러나 같은 단지 내의 토지 또는 부속시설 등을 각 동의 구분소유자들이 공동으로 관리할 필요성도 있어 이를 위해서 집합건물법에서는 단지관리단을 구성할 수 있도록 규정하고 있다.

단지관리단을 구성하기 위해서는 각 관리단의 구성원 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상에 의한 관리단집회의 결의가 있어야 한다(집합건물법 제51조 제3항). 이 역시 서면결의 요건을 충족하면 서면결의에 의해서도 가능하다.

이상과 같이 오피스텔이나 상가 등도 법률에 규정된 절차를 통해 관리인 선임 및 단지관리단 구성 등을 통해 공동으로 건물을 유지‧관리할 수 있으므로, 집합건물의 성격, 관리의 필요성 등에 따라 적절한 관리방법을 검토할 필요성이 있다. <법무법인 태성 문종하 변호사(건설분쟁 문의 032-873-9290)>

■[She is]...

-변호사 등록(변호사시험 3회)

-2016. 8. ~현재 법무법인 태성 근무

-건설전문변호사 등록(등록 제2018-533호)

-인천스마트 합자회사 고문변호사

-디자인회사 예그리나 자문변호사

-인천지방변호사회 중소기업고문변호사

-대한변호사협회 북한이탈주민법률지원 변호사

 


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