[건설이코노미뉴스]아파트에 거주하는 비율이 높아짐에 따라 관리비와 관련된 분쟁도 증가하고 있다. 특히 대부분의 아파트는 아파트 관리업무를 주택관리업자에게 위임하고, 주택관리업자는 아파트를 유지‧관리하면서 들어간 비용을 관리비로 징수하는 경우가 많아 입주자들의 입장에서 만약 관리주체가 부당하게 징수한 관리비가 있다면 이에 대하여 반환청구가 가능한 것인지에 대하여 궁금증을 가질 수 있을 것이다.

 관리회사가 아파트 입주자대표회의로부터 징수한 관리비에 실제로 지급하지 않은 관리회사 직원의 퇴직급여충당금이 포함되어 있는 경우 이를 입주자대표회의에게 반환해야 하는지에 대하여 서울고등법원은 관리회사와 위탁관리계약서에 퇴직급여충당금을 지출하지 않은 경우 이를 정산하여 입주자대표회의에게 반환하여야 한다는 규정이 없다고 한다. 입주자대표회의는 관리회사를 통하여 직원들에 대한 퇴직금지급내역을 확인할 수 있었음에도 그 내역을 문제 삼지 않고 퇴직급여충당금이 포함된 인건비 전액을 지급하였던 점 등의 사정을 들어 관리회사가 입주자대표회의에게 실제로 지급하지 않은 퇴직급여충당금을 반환할 의무가 없다고 보았다.

 그러나 대법원은 수임인은 위임인에 대하여 △위임사무의 처리에 필요한 비용의 선급을 청구할 수 있고(민법 제687조) △선급비용이 남았을 때는 특별한 사정이 없는 한 위임인에게 이를 반환하여야 하는 점 △관리회사는 선량한 관리자의 주의의무로 아파트를 관리하고 그 처리상황을 보고하기로 약정한 사실 △관리회사가 입주자대표회의로부터 아파트의 관리업무를 수행하기 위하여 고용한 직원들의 급여와 함께 급여총액의 일정비율에 해당하는 퇴직급여충당금을 청구하여 미리 받은 사실 △관리회사가 재직기간 1년을 채우지 못한 직원들에게 퇴직금을 지급하지 않은 사실을 들면서 관리회사와 입주자대표회의의 법률관계는 민법상 위임관계이고 △관리회사가 입주자대표회의로부터 받은 퇴직급여충당금은 위임사무를 처리하는데 필요한 선급비용이다.

실제로, 지출되지 않은 퇴직급여충당금을 관리회사에게 귀속시키기로 약정하였다고 볼 만한 사정을 찾을 수 없는 이상, 관리회사는 입주자대표회의로부터 선급 받은 퇴직급여충당금 중 퇴직금으로 지급하지 않고 남은 금액을 입주자대표회의에게 반환하여야 한다고 판시하였다(대법원 2015. 11. 26. 선고 2015다227376판결).

특히 공동주택관리법 상 의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리하여야 하며(공동주택관리법 제11조 제1항), 사업주체는 입주자대표회의 회장으로부터 주택관리업자의 선정을 통지받거나 입주자대표회의에서 자치관리기구가 구성된 경우에 해당 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다(공동주택관리법 제13조 제1항). 이에 따라 사업주체의 의무관리기간 동안 관리비 징수에 대하여 새로 구성된 입주자대표회의가 자체감사를 실시하여 관리비반환을 요청하는 경우가 종종 발생한다.

 입주자들이 사업주체의 각 분기별 관리비 부과내역에 대하여 자체적으로 감사를 실시하여 일반관리비 중 도급용역비와 직,간접 노무비 등 관리업무의 수행에 실제 소요된 비용의 총액에 일정 비율을 곱하여 산정하는 것으로 되어 있는 ‘일반관리비 및 이윤’ 명목으로 부과 징수된 돈이 법률상 아무런 근거가 없이 부과되거나 이중부과된 것으로 판단하고 반환을 요구한 사건이 있었다.

부산지방법원은 ‘일반관리비 및 이윤’은 그 산정방법에 비추어 그 실질은 전체가 아파트의 관리업무를 수행함에 따른 피고 스스로의 이윤에 불과한 것으로 보이는 점, 입주자들로서는 원칙적으로 공동주택관리법 및 그 시행령이 정한 관리비 외의 관리비는 그에 관하여 사업주체와의 별도의 관리계약이나 합의가 없는 한 이를 사업주체에게 납부할 의무가 없으며, 그러한 관리계약이나 합의의 존재 및 내용, 공동주택관리법 및 그 시행령이 정한 관리비 외의 관리비의 산정근거나 내역 등에 관하여는 이를 부과, 징수하는 사업주체에게 그 입증책임이 있는 것으로 보아 사업주체는 입주자들에게 법률상 원인 없는 부당이득을 반환하라고 판시하였다(부산지방법원 2009. 11. 4. 선고 2009가합 14640판결).

 앞으로도 위와 유사한 형태의 관리비 분쟁은 증가할 것으로 보여 입주자대표회의와 관리업체가 관리계약 체결 전에 정산문제에 관하여 조율하거나 특약으로 명시적으로 규정한다면 이에 대한 갈등 및 분쟁을 줄일 수 있을 것으로 보인다.<법무법인 태성 문종하 변호사(건설분쟁 문의 032-873-9290)>

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-변호사 등록(변호사시험 3회)

-2016. 8. ~현재 법무법인 태성 근무

-건설전문변호사 등록(등록 제2018-533호)

-인천스마트 합자회사 고문변호사

-디자인회사 예그리나 자문변호사

-인천지방변호사회 중소기업고문변호사

-대한변호사협회 북한이탈주민법률지원 변호사