[건설이코노미뉴스]대법원은 하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, 해당 건축물이 설계도대로 건축되었는지 여부, 건축 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단되어야 한다(대법원 2008. 6. 26 선고 2005다56193, 56209(병합) 판결)고 판시하고 있다.

그런데 실제 건축과정에서 공사의 개별적 특성이나 시공여건 등을 감안하여 설계변경이 빈번하게 이루어지고 있어 하자가 발생하였는지 판단하는 기준도면이 무엇인지에 대하여 논란이 있어왔다. 이에 대하여 대법원은 원칙적으로 준공도면을 기준으로 하자여부를 판단함이 타당하다고 판시하였다.

구체적인 이유로는, ▲사업승인도면은 사업주체가 주택건설사업계획의 승인을 받기 위하여 사업계획승인권자에게 제출하는 기본설계도서에 불과하고 대외적으로 공시되는 것이 아니어서 별도의 약정이 없는 한 사업주체와 수분양자 사이에 사업승인도면을 기준으로 분양계약이 체결되었다고 보기 어려운 점 ▲실제 건축과정에서 공사의 개별적 특성이나 시공 현장의 여건을 감안하여 공사 항목 간의 대체시공이나 가감시공 등 설계변경이 빈번하게 이루어지고 있는 점 등을 살펴봤다.

또 ▲이러한 설계변경의 경우 원칙적으로 사업주체는 주택 관련 법령에 따라 사업계획승인권자로부터 사업계획의 변경승인을 받아야 하고, 경미한 설계변경에 해당하는 경우에는 사업계획승인권자에 대한 통보절차를 거치도록 하고 있는 점 ▲이처럼 설계변경이 이루어지면 변경된 내용이 모두 반영된 최종설계도서에 의하여 사용검사를 받게 되는 점 ▲사용검사 이후의 하자보수는 준공도면을 기준으로 실시하게 되는 점 ▲아파트 분양계약서에 통상적으로 목적물의 설계변경 등에 관한 조항을 두고 있고, 주택 관련 법령이 이러한 설계변경절차를 예정하고 아파트 분양계약에서의 수분양자는 아파트가 사업승인도면에서 변경이 가능한 범위 내에서 설계변경이 이루어진 최종설계도서에 따라 하자 없이 시공될 것을 신뢰하고 분양계약을 체결하고, 사업주체도 이를 계약의 전제로 삼아 분양계약을 체결했다고 볼 수 있는 점 등도 들었다.

즉, 아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공되었더라도 준공도면에 따라 시공되었다면 특별한 사정이 없는 한 이를 하자라고 볼 수 없다고 보았다(대법원 2014. 10. 15 선고 2012다18762 판결 참조).

그러나 모든 사안에서 준공도면이 절대적인 하자판단의 기준이 되는 것은 아니다. 위 대법원 판례에서도 원칙적으로는 준공도면을 기준으로 판단하나, 아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통하여 그러한 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 등 특별한 사정이 있다면 예외적으로 사업승인도면이나 착공도면을 기준으로 판단할 수 있는 여지를 뒀다.

서울고등법원은 설계변경사항이 준공도면에 반영되었더라도 다음과 같은 이유로 사업승인도면에 비추어 하자로 인정하였다. "분양계약이 체결된 이후 사업주체가 주택법령에 따른 사업계획변경승인절차를 거치지 않은 채 시행사와 시공사 간의 합의에 따라 임의로 하향시공 또는 미시공한 부분은 수분양자와 분양자 사이에 체결된 분양계약의 내용 또는 전제가 된 것이라고 볼 수 없다"고 판단하면서 "주택법령의 적용을 받는 아파트에 관한 분양계약이 체결된 이후 주택법령상 사업계획변경승인의 대상임에도 그러한 절차를 거치지 않고 임의로 하향시공 또는 미시공의 설계변경이 이루어진 항목의 경우에는 그와 같은 설계변경사항이 준공도면에 반영되었다 하더라도 그 항목에 관하여는 준공도면이 '사업승인도면에서 변경이 가능한 범위 내에서 설계변경이 이루어진 최종설계도서'에 해당한다고 보기 어려우므로 위와 같은 경우에는 준공도면을 변경시공 또는 미시공 하자 판단의 기준으로 삼을 수는 없다고 할 것이다"고 판단하였다(서울고등법원 2016. 2. 4 선고 2014나46015 판결).

더불어 주택법령에 따른 적법한 사업계획변경승인이 없는 이상 감리자의 감리의견서에서 설계변경에 관한 특별한 의견이 없다는 이유만으로 주택법령에 따른 적법한 사업계획변경이 있었다고 볼 수 없다고 보았다. <법무법인 태성 문종하 변호사(건설분쟁 문의 032-873-9290)>

■[She is]...

-변호사 등록(변호사시험 3회)

-2016. 8. ~현재 법무법인 태성 근무

-건설전문변호사 등록(등록 제2018-533호)

-인천스마트 합자회사 고문변호사

-디자인회사 예그리나 자문변호사

-인천지방변호사회 중소기업고문변호사

-대한변호사협회 북한이탈주민법률지원 변호사