[건설이코노미뉴스]최근 상가와 아파트 또는 상가와 오피스텔이 하나의 건물로 이루어진 주상복합건물이 늘어나면서 그에 따라 상가와 아파트 간 또는 상가와 오피스텔 간의 분쟁도 늘어나고 있다. 많은 분쟁 중에서도 특히 문의가 많은 사안에 대해 판례는 어떻게 판단하고 있는지 알아보고자 한다.

 1. 한 건물에 상가와 아파트가 함께 구성된 주상복합건물의 경우 각각의 관리단이 따로 구성될 수 있는 것일까? 있다면 각각의 관리단은 당연구성되는 것일까?
  
 대법원은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 칭한다) 제23조 제1항은 “건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다”라고 규정하고 있다.

이러한 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유 관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체이고, 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 위 집합건물법 제23조 제1항에 취지에 부합하는 것이면 그 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있다(대법원 2013. 3. 28. 선고 2012다4985판결 참조)고 판시하고 있다.

따라서 1동의 집합건물이라면 구조상, 이용상 상가부분과 주거부분으로 구분되고 그 공용부분도 사실상 구분되는 주상복합건물이라 하더라도 복수의 관리단이 당연설립된다고 할 수 없다.

그러나 상가와 아파트 또는 상가와 오피스텔은 각각 성격이 다르고, 공유하는 부분이 다름에도 불구하고 하나의 관리단을 통해서만 관리할 수 있다고 한다면 이는 비효율적이고 바람직하지 않는 경우도 발생한다.

이에 집합건물의 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 ‘일부공용부분’이라 한다)이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 집합건물법 제28조 제2항에 따라 별도의 규약을 만들고 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있다(집합건물법 제23조 제2항 참조). 다만 이러한 일부공용부분 관리단은 당연히 설립되는 것이 아니라 다음과 같은 요건을 충족해야 한다.

일부공용부분 관리단을 설립하기 위해서는 집합건물법 제28조 제2항의 규약에 따라 일부공용부분의 구분소유자들 사이에 명시적인 결의로 정하는 경우에 한하여 설립되고, 위와 같은 일부공용부분 관리단의 규약은 일부공용부분 구분소유자의 4분의 3 이상 다수의 결의에 의해 설정되어야 하며(집합건물법 제29조 제1항 참조), 설정된 규약에서 정할 수 있는 사항은 일부공용부분에 관한 사항으로서 집합건물 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 아니하거나 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 아니한 사항에 국한된다(집합건물법 제28조제2항)(서울고등법원 2017. 3. 7. 선고 2016나2071004판결).

구체적으로 위 2016나2071004판결 사안에서는 상가와 아파트로 구성된 주상복합건물(이하 ‘이 사건 집합건물’이라 칭한다)에서 상가자치회가 이 사건 집합건물의 상가부분 관리단이라는 주장에 대하여 이 사건 집합건물의 상가 부분 출입구, 복도, 엘리베이터, 계단실, 상가 화장실 및 상가부분 발코니(2,3층)부분은 아파트 부분과 분리되어 상가부분 구분소유자들이 공용하도로 설치되어 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다고 밝히면서 위 인정사실만으로 이 사건 집합건물 중 주차장 등 상가의 구분소유자들만의 공용에만 제공되는 일부공용부분이 구체적으로 명확히 특정되었다고 할 수 없다.

또 일부공용부분의 관리를 위한 별도의 규약이나 정관을 설정하였음을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다면서 상가자치회는 집합건물법상 이 사건 집합건물 중 상가 부분 관리단이 아닌 이 사건 집합건물의 상가 구분소유자들로 구성된 임의의 단체에 불과하다고 판단하였다.

 2. 공용부분에서 수익이 발생하는 경우 아파트와 상가 구분소유자들은 위 수익금을 어떻게 분배해야 하는 것일까?

 아파트와 상가로 구성된 주상복합건물(이하 ‘이 사건 집합건물’이라 칭한다)에서 아파트 입주자대표회의가 이 사건 집합건물의 옥상에 통신장비설치를 설치하도록 옥상을 임대하고 임료를 지급받았음에도 상가 구분소유자들에게는 임료를 전혀 분배하지 않아 상가 구분소유자들이 입주자대표회의를 상대로 부당이득반환청구를 한 사안이 있다.

 서울고등법원 2017. 1. 24. 선고 2016나5643판결에서는 위 집합건물법 제17조는 “각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다”라고 규정하고, 제10조 제1항은 “공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하지만 일부의 구분소유자만 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분은 그들 구분소유자들의 공유에 속한다”고 규정하고 있다고 판시했다.

집합건물의 어느 부분이 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 하는 것인바(대법원 2006. 5. 12. 선고 2005다36779 판결 참조), 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 지주, 지붕, 외벽, 기초공작물 등은 그 구조상 구분소유자의 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않고(대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다95949판결 참조), 집합건물에서 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단 기타 구조상 구분소유자의 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 건물 부분은 공용부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않는다(대법원 2013. 11. 14. 선고 2011다86423판결).

따라서 입주자대표회의가 옥상의 일부를 임대하여 독점적으로 이익을 얻었다면 상가 구분소유자에게 그 지분에 따른 이익을 부당이득으로서 반환할 의무가 있다고 판단하였다. <법무법인 태성 문종하 변호사(건설분쟁 문의 032-873-9290)>

■[She is]...

-변호사 등록(변호사시험 3회)

-2016. 8. ~현재 법무법인 태성 근무

-건설전문변호사 등록(등록 제2018-533호)

-인천스마트 합자회사 고문변호사

-디자인회사 예그리나 자문변호사

-인천지방변호사회 중소기업고문변호사

-대한변호사협회 북한이탈주민법률지원 변호사