[문종하 변호사의 법률솔루션]공동주택 입찰종류ㆍ참가자격제한 사유에 대하여
[문종하 변호사의 법률솔루션]공동주택 입찰종류ㆍ참가자격제한 사유에 대하여
  • 온라인뉴스팀
  • 승인 2019.08.19 13:13
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[건설이코노미뉴스]의무관리 대상 공동주택에서 주택관리업자 또는 공사 및 용역 등 사업자를 선정하기 위해서는 국토교통부의 주택관리업자 및 사업자 선정지침 (이하 선정지침)에 따른 경쟁입찰을 거쳐야 한다.

입찰의 종류에는 사업종류별로 관련법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위하는 불특정 다수의 희망자를 입찰에 참가하게 한 후 그 중에서 선정하는 방식인 일반경쟁입찰, 사업종류별로 관련법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위하는 자 중에서 계약의 목적에 따른 사업실적, 기술능력, 자본금의 하한을 정하여 입찰에 참가하게 한다.

이후 그 중에서 선정하는 방법인 제한경쟁입찰, 계약의 성질 또는 목적에 비추어 특수한 기술(공법, 설비, 성능, 물품 등 포함)이 있는 자가 아니면 계약의 목적을 달성하기 곤란하며 입찰대상자가 10인 미만인 경우에 입찰대상자를 지명한 후 선정하는 방식인 지명경쟁입찰이 있다.

경쟁입찰은 입찰공고 전에 입찰의 종류 및 방법, 참가자격제한 등 입찰과 관련한 중요 사항에 대하여 입주자대표회의의 의결을 거쳐 정해야 하고(선정지침 제4조제4항 참조), 일반경쟁입찰과 지명경쟁입찰의 경우 2인 이상의 유효한 입찰로, 제한경쟁입찰은 3인 이상의 유효한 입찰로 성립한다.

한편, 선정지침 제18조 및 26조에서는 각 주택관리업자 및 공사 및 용역사업자의 참가자격제한사유를 규정하고 있으며, 주택관리업자, 공사 및 용역사업자가 입찰공고일 현재 참가제한사유 중 하나에 해당하는 경우에는 경쟁입찰에 참가할 수 없고, 입찰에 참가한 경우에는 그 입찰을 무효로 한다. 수의계약의 경우에도 마찬가지이다.

이 때, 선정지침에서 규정하고 있는 사유 제한경쟁입찰에서 규정한 사업실적, 기술능력, 자본금의 하한 이외에 입주자대표회의가 별도로 참가자격을 제한할 수 있는지가 문제된다.

A아파트는 개별난방 전환 및 급수소방배관 교체공사에 관한 시공업체 선정을 위한 입찰을 공고하면서 입찰공고서와 현장설명서에 사회적 물의를 일으킨 업체에 대해서 참가제한사유로 공고하였다.

B업체를 포함한 8개 업체가 입찰참가를 신청하였는데 A아파트 추진위원회는 B업체가 다른 아파트 공사현장에서 입주민들과 송사가 있었던 것이 현장설명서에서 정한 입찰참가제한사유인 사회적 물의를 일으킨 것에 해당한다는 이유로 B업체의 입찰참가를 제한한다고 의결하였고, A아파트 입주자대표회의는 B업체에 위와 같은 이유로 입찰참가를 제한한다고 통보하였다.

이에 대하여 B업체는 사회적 물의를 일으킨 것을 입찰참가 제한사유로 정하여 관련 법령에서 정한 사유 외의 사유를 입찰 참가제한 사유로 정한 것은 입찰참가 제한사유를 한정적으로 열거한 관련 법령을 위반한 것이므로, 입찰참가 제한은 위법하다고 주장하였다.

이에 대하여 법원은 선정지침에서 사업자 입찰참가자격을 제한한 이유는, 공동주택에 있어서 사업자 선정의 적정성을 담보함으로써 공동주택의 원활한 관리를 통한 입주자 전체의 이익을 보장하고자 함에 있다. 따라서 선정지침에서 정한 자격제한사유는 최소한의 제한사유라 할 것이고, 입주자대표회의는 입주자 공동의 이익을 위하여 위 제한사유 외의 제한사유를 부가할 수 있다고 해석하여야 한다.

이는 계약자유의 원칙을 천명하고 있는 헌법규정과 기본권 제한의 입법은 필요최소한도에 그쳐야 한다는 헌법상 비례원칙에 비추어 볼 때 당연히 도출되는 해석이다. 선정지침에서 입찰의 종류를 규정하면서 선정지침 제18조제1항 자격제한사유 이외의 사유인 사업실적, 기술능력, 자본금을 입찰제한사유로 들고 있는바, 이는 선정지침 제18조제1항의 자격제한 사유가 최소한의 사유에 불과하다는 앞선 해석을 뒷받침하고 있다.

따라서 지침 제18조제1항의 자격제한사유 외의 제한사유를 부과하였다고 하더라도 그것이 공동주택관리법 위반으로 무효라고 볼 수 없다고 판단하였다(광주지방법원 순천지원 2014가합2649판결).

이상과 같이 주택관리업자, 공사 및 용역업자 선정을 진행할 예정인 아파트의 입주자대표회의는 입찰의 방식 및 참가제한사유에 대해서 잘 알고 진행할 필요성이 있다 하겠다. <법무법인 태성 문종하 변호사(건설분쟁 문의 032-873-9290)>


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