[건설이코노미뉴스] 아파트 등 집합건물을 경매를 통해 경락받았는데 전 소유자가 관리비를 미지급한 경우, 입주자대표회의 등 관리주체는 경락인에게 전 소유자의 미지급 관리비를 청구할 수 있을까?

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 칭한다) 제18조는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있다. 따라서 전 소유자가 미지급한 관리비라도 위 집합건물을 양수한 양수인에게 전 소유자의 체납 관리비를 청구할 수 있다.

그렇다면 양수인에게 전 소유자가 사용한 전유, 공용부분 관리비를 모두 부담시킬 수 있을까? 이에 대하여 대법원 전원합의체 판결을 통해 집합건물법 제18조는 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지・관리되어야 하고 그에 대한 적정한 유지・관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 하기 위하여 특별규정을 둔 것이다.

이는 구분소유권을 타인에게 매각하는 등의 행위를 통해 공용부분에 대한 책임을 회피하는 것을 방지하면서도 다른 한편, 공용부분에 대한 비용과 관계없는 전 소유자의 전유부분에 대한 체납관리비에 대해서까지 이를 제3자에게 승계시키는 것은 특별승계인에게 지나친 손해를 입게 하는 것이 되므로 그 조화를 꾀하고, 집합건물의 특별승계가 이루어질 경우 체납관리비에 대한 공시제도가 마련되지 않아 특별승계인이게 발생할 수 있는 불이익도 고려하여 승계되는 채무의 범위를 공용부분 관리비에 한정하려는 규정으로 보아야 할 것이라고 판단하였다(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결). 즉, 대법원은 전 소유자의 체납 관리비 중 공용부분 관리비에 한하여만 특별승계인에게 승계된다고 본 것이다.

또한 대법원은 목적의 정당성과 필요성에 비추어 보더라도 공용부분 관리비에 대하여 특별승계인에게 법률로 이를 승계시키는 것이 비례의 원칙을 일탈하여 재산권의 본질적 내용을 침해한 것이라고 볼 수 없다고 판단하였는데, 경매 목적물의 법적 부담으로 인해 경락인이 불측의 손해를 입게 될 우려가 있다고 하나 이러한 문제는 공용부분 관리비에 국한되는 것이 아니고 경매 목적물에 하자가 있을 때에도 일어날 수 있는 문제로서 이는 경매제도상 불가피한 현상이고, 경락인이 구분 소유 건물을 경락받을 때 전 소유자의 관리비 체납여부에 대하여 조사하는 것도 불가능하다고 할 수 없다고 보았다.

그렇다면 공용부분 관리비는 어디까지 포함되는 것일까? 관리규약 상 관리비 중 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등은 모두 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지・관리해야 할 필요에 의해 일률적으로 지출되지 않으면 안 되는 성격의 비용에 해당하는 것으로 인정되고, 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적・구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이라고 볼 만한 사정을 찾아볼 수 없는 이상 전 구분소유자의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비로 보아야 한다(대법원 2006. 6. 29.선고 2004다3598판결).

그러나 관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료의 경우에는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다. 연체료는 위약벌의 일종이고, 전 구분소유자의 특별승계인이 체납된 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라 할 것이기 때문이다.

이와 같이 전 소유자의 공용부분 체납관리비는 특별승계인에게 승계가 되므로, 집합건물을 경락받는 경우 전 소유자의 공용부분 체납관리비가 있는지 여부도 미리 검토하여 불측의 손해를 입는 일이 없도록 유의하여야 할 것이다. <법무법인 태성 문종하 변호사(건설분쟁 문의 032-873-9290)>

■[She is]...

-변호사 등록(변호사시험 3회)

-2016. 8. ~현재 법무법인 태성 근무

-건설전문변호사 등록(등록 제2018-533호)

-인천스마트 합자회사 고문변호사

-디자인회사 예그리나 자문변호사

-인천지방변호사회 중소기업고문변호사

-대한변호사협회 북한이탈주민법률지원 변호사