[건설이코노미뉴스]아파트, 오피스텔 등 집합건물에 하자가 발생하면 구분소유자는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’)에 의해 시행사 및 시공사에 대하여 하자보수청구 또는 하자보수에 갈음하는 손해배상청구를 할 수 있다.
그런데 2012. 12. 18. 개정된 집합건물법(이하 ‘개정 집합건물법’이라 한다)은 이전의 집합건물법(이하 ‘구(舊) 집합건물법’이라 한다)과 비교하여 차이가 있어 유의가 필요하다.
개정집합건물법에는 ‘담보책임의 존속기간’이라는 규정이 신설되었는데, 그 내용은 마감공사의 하자 등 하자의 발견, 교체 및 보수가 용이한 하자의 경우 2년, 건축설비공사, 목공사, 창호공사 및 조경공사의 하자 등 건물의 기능상 또는 미관상 하자의 경우에는 3년, 대지조성공사, 철근콘크리트공사, 철골공사, 조적공사, 지붕 및 방수공사의 하자 등 건물의 구조상 또는 안전상의 하자의 경우에는 5년, 집합건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자의 경우에는 10년으로 각 하자보수기간을 제한하였다.
해당 기간의 기산점은 전유부분의 경우에는 구분소유자에게 인도한 날, 공용부분의 경우에는 사용검사일 또는 임사사용승인일을 기준으로 한다.
그리고 위 기간을 담보책임의 ‘존속기간’이라고 표현하여 구분소유자가 해당 기간 안에 재판상 또는 재판 외의 권리행사를 하지 않으면 하자보수청구권 자체가 소멸된다고 해석하고 있다. 이는 구분소유자가 담보책임기간 안에 하자가 발생되었음을 입증하기만 하면 제척기간인 10년 안에 언제든지 하자보수청구를 할 수 있었던 구 집합건물법과 가장 큰 차이점이다.
그렇다면 개정집합건물법의 적용시점은 언제부터일까? 개정집합건물법 부칙 제3조에서는 ‘이 법 시행 전에 분양된 건물의 담보책임에 관하여는 종전의 규정을 따른다’고 규정하고 있고, 2012. 12. 18. 개정된 위 개정집합건물법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행하는바, 결국 2013. 6. 19. 이후 분양된 집합건물부터 위 개정집합건물법의 적용을 받게 되는 것이다.
이와 관련하여 ‘분양’의 의미에 대해서 분양공고일로 보는 견해, 각 수분양자가 분양계약을 체결한 날로 보는 견해, 사용검사일로 보는 견해 등 여러 가지 견해가 갈리고 있다. 최근 하급심 판례는 1동의 건물이 집합건물이 되기 위해서는 당해 건물 소유자의 구분소유 의사가 외부적, 객관적으로 표시될 것이 요구되는 점, ‘분양’의 사전적 의미는 ‘토지나 건물 따위를 나누어서 팖’이다.
집합건물법 제1조는 1동의 건물 중 구조상 구분도니 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때 그 각 부분을 집합건물법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다고 정하고 있으므로, ‘분양’이란 1동의 건물을 구조상 독립된 건물로 사용될 수 있도록 나누어 각 구분된 부분을 파는 것을 의미하는 점이다.
또 집합건물과 같이 건축이 되기 전에 구분소유권에 관한 매매계약이 체결될 수 있는 건물의 경우에는 건축물의 분양에 관한 법률 내지 주택법상 ‘입주자 모집공고’시 건축주의 구분소유의사 및 구분소유권의 양도의사가 외부적, 객관적으로 표시되는 점이다.
이 외에도 담보책임에 관한 집합건물법의 적용은 이를 통일적으로 할 필요가 있는데 분양을 구분소유권 양도약정 체결 또는 구분소유권의 이전등기 경료로 해석할 경우에는 수분양자에 따라 분양계약 및 소유권이전등기 시기가 각각 다르게 되어 통일적 법령 적용이 어려운데, 입주자모집공고일로 볼 경우 통일적 법령 적용이 가능한 점 등을 이유로 부칙 제3조의 ‘분양’의 의미는 입주자모집공고일에 해당한다고 판단하였다.
이와 같이 개정집합건물법이 적용되는 시점에 따라 구분소유자들이 하자보수청구권을 행사하는데 있어 제약이 될 수 있으므로 반드시 알아둘 필요가 있다 하겠다.
