[건설이코노미뉴스] 일반적으로 아파트 하자소송을 진행하게 되면, 구분소유자들이 아파트를 건축해 분양한 자에 대하여 가지는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다)에 따른 하자보수에 갈음하는 손해배상청구와 입주자대표회의가 보증사를 상대로 하자보수보증계약에 근거한 보증금지급청구를 동시에 진행하게 된다.
이 때, 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권과 보증금지급청구권의 관계가 주채무와 보증채무와의 관계로서 부종성의 법리에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권이 제척기간 도과 등으로 소멸하게 되면 하자보수보증금채무도 부종성에 따라 소멸하는지가 문제된다.
이에 대하여 대법원 2012. 9. 13. 선고 2009다23160판결은 『집합건물법에 의하여 하자담보추급권으로 인정되는 손해배상청구권은 특별한 사정이 없는 한 구분소유자에게 귀속되는 것으로 입주자대표회의에는 권리가 없고, 구 주택건설촉진법(1997.12.13.법률 제5451호로 개정되기 전의 것)및 구 공동주택관리령(1998.12.31.대통령령 제16069호로 개정되기 전의 것)(이하 일괄하여 ‘주택법령’이라 한다)에 의하여 입주자대표회의가 가지는 권리는 사업주체에 대하여 하자보수의 이행을 청구할 수 있는 권리일 뿐이고 그에 갈음한 손해배상을 청구할 권리는 인정되지 않는다.
또한 입주자대표회의가 주택법령에 근거하여 건설공제조합에 대하여 가지는 보증금청구권은 사업주체의 하자보수의무를 주채무로 한 보증채무의 성격을 가지는 것일 뿐 집합건물법에 의한 구분소유자들의 손해배상청구권과는 무관한 것이다.
다시 말해 집합건물법에 의한 구분소유자들의 손해배상청구권과 주택법령에 의한 입주자대표회의의 하자보수이행청구권 및 보증금지급청구권은 인정 근거와 권리관계의 당사자 및 책임내용 등이 서로 다른 별개의 책임이다.
또한 입주자대표회의에 대한 건설공제조합의 보증금지급채무는 사업주체의 하자보수이행의무에 대한 보증채무일 뿐이고 입주자대표회의에 대한 사업주체의 손해배상채무가 주채무인 것은 아니므로, 입주자대표회의가 사업주체에 대하여 주장하는 손해배상청구권과 건설공제조합에 대하여 주장하는 보증금지급청구권 사이에도 법률상의 직접적인 연계관계는 없다』라고 판시하여 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권과 보증금지급청구권은 별개의 책임임을 명시하였다.
다만 대법원은『원심이 인정한 위 각 책임은 그 대상인 하자가 일부 겹치는 것이고 그렇게 겹치는 범위 내에서는 결과적으로 동일한 하자의 보수를 위하여 존재하는 것이므로, 향후 원고들이 그 중 어느 한 권리를 행사하여 하자보수에 갈음한 보수비용 상당이 지급되면 그 금원이 지급된 하자와 관련된 한도 내에서 다른 권리도 소멸하는 관계에 있다는 점은 상고 이유의 주장과 같지만, 이는 의무 이행 단계에서의 조정에 관한 문제일 뿐 의무의 존부를 선언하는 판결 단계에서 상호 배척 관계로 볼 것은 아니므로, 원심이 위 각 청구를 함께 인용한 것이 중복지급을 명한 것이라고 할 수는 없다』라고 판시하여 사업주체 또는 시공사가 하자보수에 갈음하는 손해배상금을 지급하면 관련된 하자에 대해서는 보증사의 보증금지급의무가 소멸한다.
이상과 같이 아파트 하자소송을 진행하기 전에 보증사의 보증금지급의무와 사업주체의 하자보수에 갈음하는 손해배상의무의 관계에 대해서 잘 알아보는 것이 큰 도움이 될 것이라고 본다.
