[문종하 변호사의 법률솔루션]선시공ㆍ후분양 아파트의 계약내용 기준 및 하자판단 기준
[문종하 변호사의 법률솔루션]선시공ㆍ후분양 아파트의 계약내용 기준 및 하자판단 기준
  • 온라인뉴스팀
  • 승인 2020.03.12 17:33
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[건설이코노미뉴스]일반적으로 아파트의 분양광고의 내용은 청약의 유인으로서의 성질을 갖는데 불과하다. 그러나 지난 칼럼인 '아파트 분양계약의 법적 성격 및 손해배상청구에 대하여'에서 설명한 바와 같이 대법원은 선분양․후시공의 방식으로 분양되는 아파트의 거래사례에서 비록 분양광고의 내용, 견본주택의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 중 아파트 등의 외형, 재질, 구조 및 실내장식 등에 관한 것이었다.

이는 사회통념에 비추어 수분양자가 분양회사에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 한 수분양자는 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양회사도 이를 알고 있었다고 보아야 할 것이므로, 분양계약 시에 달리 이의를 유보하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 분양회사와 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봄이 상당하다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812판결)고 판단하고 있다.

그런데 이미 공사가 완료되어 아파트를 직접 보고 계약을 체결한 수분양자들에게도 위와 같이 분양광고의 내용, 견본주택의 조건 등이 분양계약의 내용이 된다고 볼 수 있을까?

이에 대해 대법원은 선시공․후분양의 방식으로 분양되거나, 당초 선분양․후시공의 방식으로 분양하기로 계획되었으나 계획과 달리 준공 전에 분양이 이루어지지 아니하여 준공 후에 분양이 된 아파트 등의 경우에는 수분양자는 실제로 아파트의 외형, 재질 등에 관한 시공 상태를 직접 확인하고 분양계약 체결 여부를 결정할 수 있어 아파트 그 자체가 분양계약의 목적물로 된다고 봄이 상당하다고 보았다.

따라서 비록 준공 전에 분양안내서 등을 통해 분양광고를 하거나 견본주택 등을 설치한 적이 있고, 그러한 광고내용과 다르게 아파트가 시공되었다고 하더라도, 아파트의 현황과 달리 분양광고 등에만 기재된 외형, 재질 등에 관한 사항은 분양계약에서 아파트 등의 현황과는 별도로 다시 시공해 주기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 보기는 어렵다.

그렇다면 선분양․후시공의 방식으로 분양하기로 한 아파트의 단지 중 일부는 준공 전에, 일부는 준공 후에 분양된 경우에는 어떨까?
 
이에 대하여도 대법원은 각 수분양자마다 분양계약 체결의 시기 및 아파트의 외형, 재질 등에 관한 구체적 거래조건이 분양계약에 편입되었다고 볼 수 있는 사정이 있는지 여부 등을 개별적으로 살펴 분양회사와 각 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었는지 여부를 판단하여야 한다고 보았다(대법원 2014. 11. 13. 선고 2012다29601판결).

한편, 아파트 하자에 있어서도, 선시공 후분양한 아파트라면 수분양자들이 직접 아파트의 시공상태를 확인하고 분양계약을 체결하였으므로 시행사나 시공사를 상대로 미시공, 변경시공 등 사용검사 전 하자에 대한 손해배상청구를 할 수 없는 것일까?

이에 대하여 하급심 판례는 사용검사 전 하자의 경우 일반인의 경험과 능력을 기준으로 외관만 보아서는 쉽게 알 수 없는 기술적인 내용과 관련된 것이 대부분으로서, 전문적인 지식이나 하자 측정도구를 가지고 있지 않은 일반인들로서는 통상 아파트가 사용승인도면에 따라 완공되었을 것으로 신뢰하여 분양계약을 체결한다고 볼 수 있을 것이다.

사용승인도면과 같이 시공되지 아니한 경우에는 이를 집합건물법이 규정하는 하자로 봄이 타당하고 다만 사용검사 전 하자 등이 존재한다는 사실이 외관상 명백하게 드러나거나 분양자, 중개인 등이 이를 명확하게 설명하는 등 분양자와 입주자 사이에 그러한 하자를 인식하고 이를 수인하기로 한 상태에서 분양계약을 체결하였다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 경우에는 입주자가 그 부분 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 포기하였다고 볼 여지가 있을 뿐이라고 판시하였다.


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