[문종하 변호사의 법률솔루션]“점유취득시효에 대하여”
[문종하 변호사의 법률솔루션]“점유취득시효에 대하여”
  • 온라인뉴스팀
  • 승인 2020.04.01 17:57
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[건설이코노미뉴스] 취득시효제도는 일정한 기간 점유를 계속한 자를 보호하여 그에게 실체법상의 권리를 부여하는 제도이다. 그 중 점유취득시효제도는 부동산을 20년 간 소유의 의사로 평온ㆍ공연하게 점유한 자는 민법 제245조 제1항에 의하여 점유부동산에 관하여 소유자에 대한 소유권이전등기청구권을 취득하게 된다.

즉, 부동산에 대한 점유취득시효 완성을 원인으로 하는 소유권이전등기청구권은 채권적 청구권으로서, 점유자는 소유권이전등기를 완료해야 완전한 소유자가 되고, 그 이전에는 소유권이전등기를 청구할 수 있는 권리가 생기는 것에 그친다.

따라서 취득시효가 완성된 점유자가 그 부동산에 대한 점유를 상실한 때로부터 10년간 이를 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.

 이 때, 점유자가 점유취득시효를 완성한 후 소유권이전등기를 하기 전에 소유자가 제3자에게 소유권을 이전해버린 경우에는 어떻게 될까?

 대법원은 『토지를 점유자가 점유를 개시한 때부터 20년이 경과할 당시 소유자에 대하여 취득시효기간의 완성으로 인한 소유권이전등기청구권을 취득하였다고 하더라도 그 후에 토지를 전전 매수하여 그 소유권이전등기까지 마친 현재의 소유자에게는 이를 대항할 수 없다』라고 판시(대법원 1991. 1. 15. 선고 90다8411판결)하고 있다.

즉, 점유취득시효 완성 후 점유자가 소유권이전등기를 하기 전 소유자가 제3자에게로 등기부상 소유권이 변경된 경우, 점유자는 그 제3자에게 점유취득시효의 완성을 주장할 수 없는 것이다.

 그렇다면 점유취득시효 완성 전에 등기부상의 소유자가 변경된 경우에는 어떻게 되는 것일까?

 대법원은 『취득시효기간의 완성 전에 등기부상의 소유명의가 변경되었다 하더라도 이로써 종래의 점유상태의 계속이 파괴되었다고 할 수 없으므로 이는 취득시효의 중단사유가 될 수 없다』고 판단하고 있다(대법원 1997. 4. 25. 선고 97다6186판결). 따라서 점유취득시효 기간 완성 전이라면 소유권이 변경되었더라도 점유자는 점유취득시효의 완성을 주장할 수 있다.

 반면 점유자가 점유취득시효를 완성한 후 소유권이전등기를 하기 전 제3자 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 경우, 그 소유권 변동시를 새로운 기산점으로 삼아 취득시효의 완성을 주장할 수 있을까?

 대법원은 『부동산에 대한 점유취득시효가 완성된 후 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권 이전등기를 하지 않고 있는 사이에 그 부동산에 관하여 제3자 명의의 소유권이전등기가 경료된 경우라 하더라도 당초의 점유자가 계속 점유하고 있고 소유자가 변동된 시점을 기산점으로 삼아도 다시 취득시효의 점유기간이 경과한 경우에는 점유자로서는 제3자 앞으로의 소유권 변동시를 새로운 점유취득시효의 기산점으로 삼아 2차의 취득시효의 완성을 주장할 수 있다』라고 판시하고 있다(대법원 2009. 7. 16. 선고 2007다15172 전원합의체 판결).

 한편 대법원은 새로이 2차 점유취득시효가 개시되어 그 취득시효기간이 경과하기 전에 등기부상 소유자가 변경된 사안에서도 취득시효기간이 경과하기 전에 등기부상의 소유명의자가 변경된다고 하더라도 그 사유만으로는 점유자의 종래의 사실상태의 계속을 파괴한 것이라고 볼 수 없어 취득시효를 중단할 사유가 되지 못하므로, 새로운 소유명의자는 취득시효 완성 당시 권리ㆍ의무 변동의 당사자로서 취득시효 완성으로 인한 불이익을 받게 된다 할 것이어서 시효완성자는 그 소유명의자에게 시효취득을 주장할 수 있다.

이러한 법리는 새로이 2차의 취득시효가 개시되어 그 취득시효기간이 경과하기 전에 등기부상의 소유명의자가 다시 변경된 경우에도 마찬가지로 적용된다고 봄이 상당하다(대법원 2009. 7. 16. 선고 2007다15172 전원합의체 판결)고 판시하였다.

 이상과 같이 여러 형태에 따라 점유취득시효의 완성여부가 달라지므로, 점유취득시효를 주장하기에 앞서 반드시 법률적인 검토가 필요하다 할 것이다.


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