[문종하 변호사의 법률솔루션]아파트 공용부분 및 대지 소송 절차에 대해
[문종하 변호사의 법률솔루션]아파트 공용부분 및 대지 소송 절차에 대해
  • 온라인뉴스팀
  • 승인 2020.04.29 18:16
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[건설이코노미뉴스] 다수의 구분소유자가 존재하는 아파트가 소송을 제기하는 경우 어떤 절차를 거쳐야 하는지가 소송에서 주요한 쟁점이 되는 경우가 있다. 아파트의 대지를 제3자가 점유·사용하고 있는 경우 관리단집회의 결의를 거쳐 위 제3자를 상대로 대지인도 등의 소송을 제기해야 하는지, 입주자대표회의의 결의만 거쳐 소송을 진행할 수 있는 것인지도 그 중의 하나이다.

이번에 소개할 대법원 판례는 도시가스사업자인 甲(갑) 주식회사가 아파트 건축 시 시행사로부터 사용기간 영구, 무상의 사용승낙을 얻어 아파트 대지 위에 정압기실을 설치한 다음 위 아파트와 인근 지역에 도시가스를 공급하고 있는데, 위 아파트가 입주자대표회의의 결의에 따라 甲 회사를 상대로 정압기실의 철거와 부지의 인도를 구하는 소를 제기한 사안이다. 이 때 관리단집회의 결의를 거치지 않은 채 입주자대표회의 결의만으로 또는 구분소유자 1인의 이름으로 소송을 제기하는 것이 적법한지가 문제된다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)은 집합건물의 존립에 필수적인 공용부분과 대지의 원활하고 적정한 유지·관리, 집합건물 내 공동생활을 둘러싼 구분소유자 상호 간의 이해관계 조절을 위하여 민법상 공유에 대한 여러 특별규정을 두고 있다.

구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 대지 등의 관리를 목적으로 하는 집합건물의 관리단이 당연 설립된다(집합건물법 제23조). 구분소유자가 10인 이상인 경우 관리단을 대표하고 관리행위를 할 관리인을 선임해야 하고(집합건물법 제24조), 공용부분의 보존·관리 및 변경을 위한 행위 등은 관리인의 권한과 의무에 속한다(집합건물법 제25조 제1항).

구분소유자는 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 해서는 안 되고(집합건물법 제5조 제1항), 구분소유자가 그러한 행위를 한 경우 관리인은 그 행위의 정지 등을 청구할 수 있고 이를 위한 소송 제기는 관리단집회의 결의를 거쳐야 한다(집합건물법 제43조 제1항, 제2항).

따라서 집합건물의 공용부분과 대지의 관리 업무는 기본적으로 구분소유자들로 구성된 관리단과 이를 대표하는 관리인에게 있다. 따라서 사안에서 아파트가 甲 주식회사를 상대로 건물철거 및 대지인도 소송을 제기하기 위해서는 먼저 관리단 집회의 결의가 필요하다.

집합건물법 제16조 제1항은 공용부분의 관리에 관한 사항은 관리단의 통상의 집회결의로써 결정한다고 정하면서 그 단서에 “다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다.”라고 정하고 있고, 민법 제265조 단서는 “공유물의 보존행위는 각자가 할 수 있다”고 규정하고 있는바, 공유물의 보존행위로서 구분소유자 중 1인이 甲 주식회사를 상대로 건물철거 및 대지인도 소송을 제기할 수 있는 것은 아닌지 문제된다.

그러나 대법원은 『집합건물법 제16조 제1항의 취지는 집합건물의 공용부분과 대지의 현상을 유지하기 위한 보존행위를 관리행위와 구별하여 공유자인 구분소유자가 단독으로 행사할 수 있도록 정한 것이다.

민법 제265조 단서의 취지, 집합건물법의 입법 취지와 관련 규정을 종합하여 보면, 구분소유자가 공용부분과 대지에 대해 그 지분권에 기하여 권리를 행사할 때 이것이 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 이는 각 구분소유자가 집합건물법 제16조 제1항 단서에 의하여 개별적으로 할 수 있는 보존행위라고 볼 수 없고 집합건물법 제16조 제1항 본문에 따라 관리단집회의 결의를 거쳐야 하는 관리행위라고 보아야 한다』고 판단하였다.

즉, 위 정압기실은 아파트의 구분소유자들이 도시가스를 공급받기 위한 필수적인 시설로서 이를 철거할 경우 도시가스 공급에 지장을 줄 수 있고, 도시가스의 공급 없이는 원만한 주거생활이 어려운 점을 고려하면, 아파트가 구하는 정압기실의 철거와 부지의 인도 청구는 다른 구분소유자들의 이익에 반할 수 있고, 甲 회사가 아파트 건축 시 시행사의 사용승낙을 받아 적법하게 정압기실을 설치하였고 그 후 현재까지 정압기실이 아파트 대지에 존재하고 있어 그 철거를 구하는 것이 아파트 대지의 현상을 유지하기 위한 행위라고 보기 어렵다. 아파트 의 청구는 보존행위가 아니라 아파트 대지의 관리를 위한 행위로서 집합건물법 제16조 제1항에 따라 아파트 관리단집회의 결의를 거쳐야 하는데도 이를 거치지 않아 허용될 수 없다고 판단하였다(대법원 2019. 9. 26. 선고 2015다208252판결).

이상과 같이 입주자대표회의와 관리단은 구별되는바, 공용부분 및 대지와 관련해서는 입주자대표회의가 아니라 관리단이 권한을 행사해야 하고, 입주자대표회의가 관리단의 권한을 행사할 수 없으므로 아파트에서 공용부분 및 대지에 관련된 소송을 진행하기에 앞서 주의를 요한다 할 것이다. <법무법인 태성 문종하 변호사(건설분쟁 문의 032-873-9290)>


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