[문종하 변호사의 '법률솔루션']부동산 명의신탁에 대하여
[문종하 변호사의 '법률솔루션']부동산 명의신탁에 대하여
  • 온라인뉴스팀
  • 승인 2020.05.22 17:09
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[건설이코노미뉴스] 명의신탁이란 대내적으로는 신탁자가 권리를 보유하여 목적물을 관리․수익하면서 대외적으로는 그에 관한 등기는 수탁자의 명의로 경료해 두는 것을 말한다. 1995년 제정된 실권리자 명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산 실명법’이라 한다)은 일부 예외의 경우를 제외하고 명의신탁약정을 무효로 보고 있다.

명의신탁이 인정되는 예외의 사유로는 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중 외의 자의 명의로 등기한 경우, 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우, 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우이며, 이 경우도 조세 포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 경우에만 가능하다(부동산 실명법 제8조).

 당초 명의신탁관계에 대해서 대법원은 『수인의 수탁자 사이의 관계는 대외적으로는 공유이나 수탁자는 신탁자에게 수탁 부동산의 소유권을 주장하지 못하는 관계상 수탁자들 사이에 지분의 이전이 있어 그 명의자가 바뀌더라도 신탁자가 신탁관계를 종료시키는 등의 특별한 사정이 없는 한 새로운 명의자와 신탁자 사이에 여전히 명의신탁관계가 성립하는 것이다』(대법원 1994. 2. 8. 선고 92다31675판결)라고 판시하여 내부적인 소유권은 신탁자에게 있으나 외부적 소유권은 수탁자에게 있다고 보았다.

 이하에서는 명의신탁의 유형에 따른 대법원의 태도에 대해 살펴보고자 한다. 우선 신탁자와 수탁자 양 자간의 명의신탁약정을 체결하고 수탁자 앞으로 등기를 경료한 경우에 대법원은 『명의신탁약정에 의하여 부동산에 관한 물권을 명의수탁자의 명의로 등기하거나 하도록 한 명의신탁자는 법 시행일로부터 1년의 기간 이내에 실명등기를 하여야 하고, 그 기간 이내에 실명등기 또는 매각처분 등을 하지 아니하면 그 이후에는 명의신탁약정은 무효가 되고, 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산의 물권변동도 무효가 된다고 규정하고 있으므로, 원칙적으로 일반 명의신탁의 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 원인무효를 이유로 그 등기의 말소를 구하여야 한다 』(대법원 2002. 9. 6., 선고, 2002다35157판결)고 판시하고 있다.

따라서 신탁자와 수탁자 간에 명의신탁약정을 체결하였다 하더라도 그 명의신탁약정과 그에 따른 등기는 무효이므로 신탁자가 소유권을 가지고, 명의신탁자는 수탁자를 상대로 명의신탁약정의 유효를 전제로 그 해지를 원인으로 하는 소유권이전등기를 청구할 수는 없다(대법원 1999. 1. 26., 선고, 98다1027 판결).

 두 번째로 신탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 계약을 체결하되, 매도인과의 합의 아래 등기를 매도인으로부터 수탁자 앞으로 직접 이전하는 경우가 있다(이하 ‘3자간 등기명의신탁’이라 한다).

3자간 등기명의신탁의 경우 법에서 정한 유예기간 경과에 의하여 기존 명의신탁약정과 그에 의한 등기가 무효로 되고 그 결과 명의신탁된 부동산은 매도인 소유로 복귀하므로, 매도인은 명의수탁자에게 무효인 그 명의 등기의 말소를 구할 수 있게 되고, 한편 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약의 효력을 부정하는 규정을 두고 있지 아니하여 유예기간 경과 후로도 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 여전히 유효하다.

명의신탁자는 매도인에 대하여 매매계약에 기한 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 그 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 명의수탁자에게 무효인 그 명의 등기의 말소를 구할 수도 있다(대법원 2002. 3. 15., 선고, 2001다61654, 판결).

 마지막으로 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와의 사이에 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 그 매매계약에 따라 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자 명의로 마친 경우에는 어떨까?

위와 같은 계약명의신탁의 경우에는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정의 무효에도 불구하고 그 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되고, 다만 명의수탁자는 명의신탁자에 대하여 부당이득반환의무를 부담하게 될 뿐이라 할 것인데, 그 계약명의신탁약정이 부동산 실명법 시행 후인 경우에는 명의신탁자는 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없었으므로 위 명의신탁약정의 무효로 인하여 명의신탁자가 입은 손해는 당해 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이라 할 것이다. 따라서 명의수탁자는 당해 부동산 자체가 아니라 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금을 부당이득하였다고 할 것이다(대법원 2005. 1. 28., 선고, 2002다66922, 판결).

이상과 같이 명의신탁의 유형에 따라 수탁자 등기의 효력여부, 신탁자가 청구할 수 있는 권리 등이 달라지므로 주의를 요한다 할 것이다. <법무법인 태성 문종하 변호사(건설분쟁 문의 032-873-9290)>


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