[건설이코노미뉴스] 주택 임대차보호법은 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 주거용 건물의 전부 또는 일부에 관한 임대차에 관하여 적용되며, 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용된다(동법 제2조).
주택임대차보호법은 적법한 임대차계약을 전제로, 주택의 인도와 주민등록을 갖추면 임차인에게 대항력이 발생한다고 규정(동법 제3조제1항)하고 있는데, 대항력이란 임대인 이외의 제3자에 대해서도 임차권을 주장할 수 있는 효력을 말한다.
이 때 위 효력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 그 다음날 오전0시부터 제3자에 대하여 생긴다. 따라서 주택의 인도 및 주민등록과 그 주택에 대한 제3자의 저당권 등기가 같은 날 이루어진 경우에는 제3자의 저당권이 임차인의 대항력보다 우선하게 된다. 이하에서는 여러 가지 사례에서 임차인이 임대차보호법상 대항력을 주장할 수 있는지에 대해 살펴보고자 한다.
먼저 임차인이 대항력을 취득한 후 대항력 요건 중 하나인 주민등록을 일시 퇴거하였다가 다시 전입한 경우 대항력은 계속 유지될까? 사안에서 임차인은 대항력을 취득한 후 그 주택에 저당권등기가 이루어지고 그 후 임차인이 주민등록을 일시 퇴거하였다가 다시 전입하였고, 대항력을 주장하였다.
이에 원심은 임차인이 주택인도와 주민등록을 마침으로써 일단 임차권의 대항력을 취득한 후에는 사정에 의하여 일시 주민등록만을 다른 곳으로 이전하였다 하더라도 그 주택에 대한 점유를 계속하는 한 그 대항력은 계속된다고 판단하였다.
그러나 대법원은 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다고 해석함이 상당하다 할 것이라고 판시하였다(대법원 1987. 2. 24.선고 86다카1695판결).
즉, 임차인이 위 부동산을 계속 점유하고 있었다 하더라도 위와 같이 주민등록을 이전한 이상 위 임차권의 대항력은 소멸하였다 할 것이고, 임차인은 저당권자에게 대항할 수 없는 것이다.
한편 주민등록이 직권말소된 경우에는 어떨까? 대법원은 주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 주민등록법 및 같은법시행령에 따라 시장, 군수 또는 구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다고 할 것이지만, 직권말소 후 주민등록법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다고 할 것이라고 판단하였다.
다만, 그 직권말소가 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다고 봄이 상당하다고 판단하였다(대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다25461 판결).
그렇다면, 임차인이 가족과 함께 살면서 그 가족의 주민등록은 남겨둔 채 임차인만 일시적으로 주민등록을 다른 곳으로 옮긴 경우에도 대항력이 유지될까?
대법원은 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있는 주택임대차보호법의 입법취지나 주택의 인도와 주민등록이라는 공시방법을 요건으로 하여 대항력을 부여하고 있는 동법 제3조 제1항의 취지에 비추어 볼 때, 주민등록이라는 대항요건을 임차인 본인뿐 아니라 그 배우자의 주민등록을 포함한다고 새겨야 할 것이라고 판시하여 임차인이 주민등록을 다른 곳으로 옮겼더라도 가족의 주민등록이 남아있는 경우 대항력이 유지된다고 보았다(대법원 1987. 10. 26. 선고 87다카14 판결).
이상과 같이 주택임대차보호법상 대항력을 갖기 위해서는 주택의 인도와 주민등록을 요하고, 대항력이 소멸되거나 유지되는 구체적 사례에 대해 미리 숙지할 필요가 있다 할 것이다. <법무법인 태성 문종하 변호사(건설분쟁 문의 032-873-9290)>
