[문종하 변호사의 '법률솔루션']"집합건물의 소유권이 변동된 경우 하자담보추급권의 귀속주체"
[문종하 변호사의 '법률솔루션']"집합건물의 소유권이 변동된 경우 하자담보추급권의 귀속주체"
  • 온라인뉴스팀
  • 승인 2020.07.11 15:17
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[건설이코노미뉴스] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제9조 소정의 하자담보추급권은 집합건물의 구분소유자에게 있다. 그렇다면 집합건물이 양도되어 구분소유자가 변경된 경우에는 어떻게 되는 것일까?

대법원은 『집합건물법 제9조는 건축업자 내지 분양자로 하여금 견고한 건물을 짓도록 유도하고 부실하게 건축된 집합건물의 소유자를 두텁게 보호하기 위하여 집합건물의 분양자의 담보책임에 관하여 민법상의 도급인의 담보책임에 관한 규정을 준용하도록 함으로써 분양자의 담보책임의 내용을 명확히 하는 한편 이를 강행규정화한 것이다.

이는 분양자가 부담하는 책임의 내용이 민법상의 수급인의 담보책임이라는 것이지 그 책임이 분양계약에 기한 책임이라는 것은 아니므로, 집합건물법 제9조의 담보책임에 따른 권리가 반드시 분양계약을 직접 체결한 수분양자에게 속한다고 할 것은 아니라고 봤다.

오히려 집합건물법이 집합건물의 구분소유관계와 그 관리에 관한 법률관계를 규율하는 법으로서 집합건물의 구분소유 및 관리에 관한 권리·의무는 구분소유자에게 귀속하는 것을 전제로 하여 규정되어 있는 점, 집합건물의 하자보수에 관한 행위는 집합건물의 보존행위에 해당하므로 구분소유자가 당연히 보존행위의 일환으로 하자보수청구를 할 수 있어야 한다.

집합건물법 제25조가 관리인으로 하여금 공용부분의 보존을 위한 행위를 할 수 있도록 하고 있어 관리인이 공용부분의 보존을 위한 행위로서 분양자에게 하자보수 요구 등 담보책임을 추급할 경우 구체적인 하자담보추급권의 내용은 집합건물법 제9조에 의하여 정하여지게 된다.

집합건물의 구분소유자가 할 수 있는 전유부분의 보존을 위한 행위에도 마찬가지로 하자담보추급권의 행사가 포함된다고 보아야 한다. 그 내용은 역시 집합건물법 제9조에 의하여 정하여지게 될 것이라는 점 등에 비추어 보면, 집합건물법 제9조에 의한 하자담보추급권은 집합건물의 수분양자가 집합건물을 양도한 경우 양도 당시 양도인이 이를 행사하기 위하여 유보하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 현재의 집합건물의 구분소유자에게 귀속한다고 보아야 할 것이다라』고 판시하여 현재의 집합건물 구분소유자 즉, 집합건물을 매도하였다면 매수인에게 하자담보추급권이 있음을 명시하고 있다(대법원 2003. 2. 11. 선고 2001다47733 판결).

이는 일반적인 거래관행 및 거래현실을 생각해보아도 매도인은 자신이 매도한 건물의 하자관계에 대하여 더 이상 권리행사를 할 의사가 없는 것이 일반적이고, 하자담보청구권도 매매목적에 당연히 포함하여 매도하는 것이 당사자들의 의사에도 합치되어 대법원 판결이 타당하다고 보인다.

이때 위 대법원 판시는 양도 당시에 양도인이 하자담보추급권을 행사하기 위하여 유보하였다는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 양도인에게 하자담보추급권이 있다고 언급하고 있는데, 집합건물의 종전 소유자가 하자담보추급권을 행사하는 소를 제기한 후 매매 등을 원인으로 소유권을 이전하였다면, 위 사정은 양도인이 행사하기 위하여 유보한 특별한 사정에 해당하는 것일까?

대법원은 이에 대하여 『집합건물의 종전 소유자들인 기존 선정자들이 이 사건 소 제기를 통해 집합건물법 제9조에 의한 하자담보추급권을 행사하였다는 사정만으로 집합건물을 양도한 경우, 양도 당시 양도인이 집합건물법 제9조에 의한 하자담보추급권을 행사하기 위하여 유보하였다는 등의 특별한 사정에 해당한다고 보기 어렵다 할 것이다』(대법원 2016. 7. 22. 선고 2013다95070 판결)라고 판단하여 단순히 소 제기를 하였다는 사정만으로 양도인이 양도 당시 하자담보추급권을 행사하기 위하여 유보하였다고 보기는 어렵다고 보고 있다. 따라서 소제기 후 집합건물의 소유권이 변동되었다면 양수인은 소송에 승계참가를 하여야 자신의 하자담보추급권을 인정받을 수 있게 된다.

한편, 일반적으로 아파트 하자소송은 구분소유자들이 입주자대표회의 등에 자신의 하자담보추급권을 양도한 다음 입주자대표회의의 이름으로 이루어지는바, 종전 소유자가 자신의 채권을 양도한 후 아파트를 매도한 경우에는 어떻게 되는 것일까?

대법원은 『집합건물의 구분소유자가 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 이미 원고에게 양도한 후 당해 집합건물을 제3자에게 양도하였다면, 제3자에 대한 양도 당시 하자담보추급권은 양도대상에서 제외되었다고 보아야 하므로, 그 이후 양수인은 하자담보추급권을 가진다고 할 수 없다』(대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다9539 판결)라고 판시하였다. 즉, 이미 채권양도로 하자담보추급권의 귀속이 입주자대표회의 등으로 바뀌었기 때문에 이후 소유권의 변동이 있더라도 양수인은 하자담보추급권이 있다고 볼 수 없는 것이다.

이상과 같이 아파트 전유부분의 소유권이 변동된 경우에 하자담보추급권의 귀속 주체가 바뀔 수 있어 주의를 요한다 할 것이다. <법무법인 태성 문종하 변호사(건설분쟁 문의 032-873-9290)>


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