[문종하 변호사의 '법률솔루션']"임대차 관계 필요비, 유익비상환청구권에 대하여"
[문종하 변호사의 '법률솔루션']"임대차 관계 필요비, 유익비상환청구권에 대하여"
  • 온라인뉴스팀
  • 승인 2020.11.13 14:29
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[건설이코노미뉴스] 임차인이 임대인에게 요구할 수 있는 채권에는 보증금반환청구권 이외에도 필요비, 유익비 등에 대한 비용상환청구권이 있다. 민법 623조에 의하면 임대인은 임대차 계약 존속 중 임대목적물을 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

따라서 임차인이 자비로 임차목적물의 보존에 관하여 비용을 지출한 때에는 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있고, 위 비용을 필요비라 한다. 필요비는 임대인의 수선의무 범위 내에서 임차목적물의 보존관리를 위하여 반드시 필요한 비용이어야 하고, 필요비의 지출에 앞서 임대인의 동의가 있을 것은 요하지 않는다.

 이 때 임대인의 수선의무의 범위에 대해서 대법원은 『임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다』고 판시하고 있다.

또한, 『임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이다.

이어 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다』고 판시하여 임차인의 필요비상환청구권에 대한 면제 특약은 가능하나, 구체적으로 면제되는 범위를 특정하지 않은 이상 단순히 임대인의 수선의무를 면한다는 특약은 임차목적물의 주요부분의 파손, 대수선 등의 의무는 포함하지 않는다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692,94다34708 판결).

 한편 민법 제626조 제2항은 ‘임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다.’라고 규정하고 있다. 여기서 유익비란, 단순히 임차인이 자신의 편의를 위해 지출한 비용이 아니라, 목적물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 지출한 비용을 의미하고, 그 가액의 증가가 현존해야만 한다. 이 때, 임대인은 임차인이 실제 지출한 비용과 현존하는 증가액 중 선택할 수 있다.

 그렇다면, 임대인과 임차인간의 임대차계약에 있어 임차인의 유익비상환청구권을 포기하는 특약은 가능할까?
 대법원은 『임대차계약에서 “임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구키로 한다"라고 약정한 경우, 이는 임차인이 임차 목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하다』(대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결)고 판시하여 임차인의 유익비상환청구권에 대한 포기특약이 가능하다고 보고 있다.

이상과 같이 임대차계약에 있어 임차인의 보증금반환채권 이외에도 필요비, 유익비 등 비용상환청구권에 대해 검토할 필요성이 있다 할 것이다. <법무법인 태성 문종하 변호사(건설분쟁 문의 032-873-9290)>


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