[문종하 변호사의 '법률솔루션']임대차관계에서 유치권의 행사
[문종하 변호사의 '법률솔루션']임대차관계에서 유치권의 행사
  • 온라인뉴스팀
  • 승인 2021.01.07 15:47
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[건설이코노미뉴스] 유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유하는 자가 그 물건 또는 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 변제를 받을 때까지 그 목적물을 유치하여 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 권리이다.

 대표적으로 건축현장에서 ‘유치권 행사 중’이라는 현수막이 걸려있는 것을 발견할 수 있는데, 건물 신축공사를 한 수급인이 도급인으로부터 공사대금을 지급받지 못했을 때 공사대금을 변제받을 때까지 건물을 도급인에게 인도하지 않고 점유하면서 유치권을 행사하는 경우가 바로 그것이다.

 유치권이 성립하기 위해서 주의해야 할 점은 ‘그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권’이 있을 때 가능하다는 점이다. 종종 임차인이 임대차계약이 종료한 후 임대인으로부터 보증금 또는 권리금을 돌려받지 못하였다면서 보증금반환청구권 또는 권리금 반환청구권을 기초로 유치권을 행사할 수 있는지에 대해 문의가 오곤 한다.

 이와 관련하여 대법원은 “임대인과 임차인 사이에 건물명도 시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다(대법원 1994. 10. 14. 선고 93다62119 판결)”라고 판시하였다.

 다만 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 임차목적물 인도의무는 동시이행관계이므로, 임차인은 임대인이 남은 보증금을 반환할 때까지 임차목적물의 인도를 거절할 수 있을 것이다.

 반면, 임차인이 임차목적물에 관하여 필요비(임차인이 임대인의 수선의무 범위 내에서 임차목적물의 보존에 관하여 비용을 지출한 것을 의미한다) 또는 유익비(임차인의 지출이 임차목적물의 객관적 가치를 증대시켜 임차목적물의 구성부분으로 부합된 것을 의미한다)를 지출한 경우에는 임차인은 위 필요비 또는 유익비 상환천구권에 기하여 유치권을 행사할 수 있다.

 한편 유치권을 행사하는 유치권자는 유치물을 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하고(민법 제324조 제1항), 소유자의 승낙 없이 유치물을 보존에 필요한 범위를 넘어 사용하거나 대여 또는 담보제공을 할 수 없으며, 소유자는 유치권자가 위 의무를 위반한 때에는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다. 따라서 공사대금채권에 기하여 유치권을 행사하는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 특별한 사정이 없는 한 유치물인 주택의 보존에 도움이 되는 행위로서 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당한다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다40684 판결).

 다만, 유치권자가 유치물의 보존에 필요한 사용을 한 경우라 하더라도 특별한 사정이 없는 한 차임에 상당한 이득은 부당이득으로서 소유자에게 반환할 의무가 있다.

 마찬가지로 임차목적물에 대한 필요비, 유익비를 지출한 임차인이 임차목적물에 유치권을 행사하면서 임차목적물을 기존의 방식대로 계속 사용한 것과 관련하여서 대법원은 유치권자가 유치물에 대한 보존행위로서 목적물을 사용하는 것은 적법행위이므로 불법점유로 인한 손해배상책임이 없는 것이라고 판단하였다(대법원 1972. 1. 31. 선고 71다2414 판결).

 이상과 같이 임대차관계에 있어 유치권의 행사가 어떨 때 가능한지 미리 검토할 필요성이 있고, 유치권이 성립하려면 채권과 목적물의 견련관계 즉,‘그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권’이 있어야 한다는 사실을 주의할 필요가 있다 할 것이다.<법무법인 태성 문종하 변호사(건설분쟁 문의 032-873-9290)>
 


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