[문종하 변호사의 '법률솔루션']"공유물의 관리, 처분행위에 대해"
[문종하 변호사의 '법률솔루션']"공유물의 관리, 처분행위에 대해"
  • 온라인뉴스팀
  • 승인 2021.02.11 13:42
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[건설이코노미뉴스] 공유란 수인이 하나의 물건을 지분에 의하여 공동소유하는 것을 의미한다. 대표적인 공유의 형태는 상속에 의하여 하나의 부동산을 여러 명의 공동상속인이 그 법정지분에 따라 함께 소유하는 것이다. 공유물은 여러 사람의 이해관계가 얽혀있어 민법에서 공유물의 법률관계에 대하여 규정하고 있다. 이하에서는 공유관계에서의 여러 법률관계 중 관리행위와 처분행위에 대해 살펴보고자 한다.

 먼저 공유물인 건물이나 토지를 임대하는 경우에 대해 알아보자. 민법 제265조는 “공유물의 관리에 관한 사항 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다”라고 규정하고 있다. 관리행위란 공유물을 이용, 개량하는 행위로서 대표적으로 임대가 공유물의 관리행위라 할 수 있다. 따라서 공유물의 임대는 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다.
 
 과반수 지분의 공유자는 다른 공유자와 사이에 미리 공유물의 관리방법에 관한 협의가 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로, 과반수 지분의 공유자가 그 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용·수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하다고 할 것이므로, 과반수 지분의 공유자로부터 사용·수익을 허락받은 점유자에 대하여 소수 지분의 공유자는 그 점유자가 사용·수익하는 건물의 철거나 퇴거 등 점유배제를 구할 수 없다(대법원 2002. 5. 14. 선고 2002다9738 판결).

 그렇다면, 소수지분권자에게는 아무런 권리가 없는 것일까? 대법원은 위와 같은 상황으로 지분은 있으되 그 특정 부분의 사용·수익을 전혀 하지 못하여 손해를 입고 있는 소수지분권자에 대하여 그 지분에 상응하는 임료 상당의 부당이득을 하고 있다 할 것이므로 이를 반환할 의무가 있다고 판단하였다.

그러나 그 과반수 지분의 공유자로부터 그 특정 부분의 사용·수익을 허락받은 제3자의 점유는 다수지분권자의 공유물관리권에 터잡은 적법한 점유이므로 그 제3자는 소수지분권자에 대하여도 그 점유로 인하여 법률상 원인 없이 이득을 얻고 있다고는 볼 수 없다고 판시하였다(대법원 2002. 5. 14. 선고 2002다9738 판결). 즉, 소수지분권자는 단독으로 제3자에게 공유물을 임대한 과반수지분권자에 대하여 자신의 지분에 상응하는 임료 상당의 부당이득을 청구할 수 있을 것이다.

 한편 공유물인 토지 위에 건물을 신축하는 것도 공유물의 관리행위에 해당하는 것일까? 이에 대하여 대법원은 사용·수익의 내용이 공유물의 기존의 모습에 본질적 변화를 일으켜 '관리' 아닌 '처분'이나 '변경'의 정도에 이르는 것이어서는 안 될 것이고, 그 대표적인 예로, 다수지분권자라 하여 나대지에 새로이 건물을 건축한다든지 하는 것은 '관리'의 범위를 넘는 것이 될 것이라고 보았다(대법원 2001. 11. 27. 선고 2000다33638, 33645 판결).

즉, 공유물인 토지 위에 새롭게 건물을 신축하는 것은 관리행위가 아닌 처분행위에 해당하고, 공유물의 처분행위는 민법 제264조에 의하여 공유자 전원의 동의가 있어야 할 것이다.<법무법인 태성 문종하 변호사(건설분쟁 문의 032-873-9290)>


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