[문종하 변호사의 '법률솔루션']"공유물의 분할에 대해"
[문종하 변호사의 '법률솔루션']"공유물의 분할에 대해"
  • 온라인뉴스팀
  • 승인 2021.03.12 15:56
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[건설이코노미뉴스]지난 연재에서 공유물의 관리, 처분행위에 대해 알아보았다. 이번 연재에서는 이어서 공유물의 분할에 대해 알아보고자 한다.

 민법 제268조 제1항은 ‘공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다’라고 규정하고 있다. 즉, 공유자라면 언제든지 자유롭게 분할을 요구할 수 있는 권리가 있다. 다시 말하면 공유물 분할청구권은 공유자의 일방적인 의사표시에 의하여 다른 공유자들에게 의무가 발생하게 되는 것이다. 따라서 다른 공유자들의 동의를 얻어야 하는 것은 아니다. 다만, 공유자 간의 약정으로 5년 이내의 기간에 분할 하지 않을 것을 정했다면 그 기간 동안 분할을 청구할 수 없다(민법 제268조 제1항). 또한, 건물을 구분소유하는 경우에는 공용부분, 경계선상의 경계표 등에 관하여는 분할이 인정되지 않는다.

 공유물의 분할에 있어 주의할 점은 공유자는 다른 공유자 전체를 상대로 공유물의 분할을 청구하여야 한다는 점이다. 만약 공유자 일부가 제외된 채로 분할절차가 이루어졌다면 위 분할절차는 무효가 된다. 

 분할의 방법에는 크게 공유물을 그대로 분할하는 현물분할과 공유물을 매각해서 대금을 분할하는 대금분할, 공유자 1인이 단독으로 소유권을 취득하고 나머지 공유자들은 지분에 따른 가격을 받는 가격배상이 있다. 공유자 전부의 협의로 위와 같은 방법 또는 다른 방법으로 협의가 이루어지면 그대로 이행하면 되지만 협의가 이루어지지 않는다면 법원에 소송으로 분할을 청구할 수밖에 없다.

 재판에 의한 공유물분할은 현물분할의 방법에 의함이 원칙이나 현물분할이 불가능하거나 그것이 형식상 가능하다고 하더라도 그로 인하여 현저히 가격이 감손될 염려가 있을 때에는 공유물의 경매를 명하여 대금을 분할하는 이른바 대금분할의 방법에 의하여야 할 것이다.

여기서 “현물분할로 인하여 현저히 가격이 감손된다”고 함은 공유물 전체의 교환가치가 현물분할로 인하여 현저하게 감손될 경우뿐만 아니라 공유자들에게 공정한 분할이 이루어지지 아니하여 그중의 한 사람이라도 현물분할에 의하여 단독으로 소유하게 될 부분의 가액이 공유물분할 전의 소유지분 가액보다 현저하게 감손될 경우도 이에 포함된다고 할 것이므로, 비록 형식적으로는 현물분할이 가능하다고 하더라도 공유물의 위치, 면적과 주변 도로상황, 사용가치, 가격, 공유자의 소유지분 비율 및 사용수익의 현황 등을 종합하여 볼 때 각 공유자의 소유지분 비율에 따른 공평한 분할이 이루어질 수 없는 경우에는 현물분할 방법에 의할 것이 아니라 대금분할의 방법으로 공유물을 분할하여야 한다(대법원 1993. 1. 19. 선고 92다30603 판결).

 또한, 법원은 공유물분할을 청구하는 원고가 구하는 방법에 구애받지 않고 재량에 따라 합리적 방법으로 분할을 명할 수 있다.

따라서 여러 사람이 공유하는 물건을 현물분할하는 경우에는 분할청구자의 지분 한도 안에서 현물분할을 하고 분할을 원하지 않는 나머지 공유자는 공유로 남게 하는 방법도 허용되지만, 그렇다고 하더라도 공유물분할을 청구한 공유자의 지분한도 안에서는 공유물을 현물 또는 경매·분할함으로써 공유관계를 해소하고 단독소유권을 인정하여야지, 그 분할청구자 지분의 일부에 대하여만 공유물 분할을 명하고 일부 지분에 대하여는 이를 분할하지 아니하거나, 공유물의 지분비율만을 조정하는 등의 방법으로 공유관계를 유지하도록 하는 것은 허용될 수 없다(대법원 2010. 2. 25. 선고 2009다79811 판결 참조).

 마지막으로 공유자 중 1인이 자신의 지분에 관하여 근저당권을 설정한 상태에서 다른 공유자와 현물분할 하기로 합의한 경우 위 근저당권은 어떻게 되는 것인지 문제된다.

 일반적으로 근저당권을 설정한 공유자가 취득한 부동산에 대해서 근저당권이 존속할 것이라고 생각하기 쉽지만 공유자 전체가 각자 취득한 부동산에 저당권은 존속한다. 즉, A와 B가 X토지를 1/2씩 공유하면서 A가 자신의 지분에 관하여 근저당권을 설정한 상태에서 현물분할을 하여 X토지를 1/2씩 나눈 경우, 근저당권은 A가 취득한 토지와 B가 취득한 토지에 각 1/2지분에 관하여 존속하게 된다는 것이다.

 이상으로 공유물 분할에 있어 분할의 방법, 공유물 분할에 따른 효과를 알아보았다. 공유물분할에 앞서 위와 같은 내용을 검토하고 진행하는 것이 바람직할 것으로 보인다. .<법무법인 태성 문종하 변호사(건설분쟁 문의 032-873-9290)>


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