[문종하 변호사의 '법률솔루션']부동산 매매계약금 분쟁에 대해
[문종하 변호사의 '법률솔루션']부동산 매매계약금 분쟁에 대해
  • 온라인뉴스팀
  • 승인 2021.03.30 13:42
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[건설이코노미뉴스] 최근 부동산에 대한 관심이 뜨거운 만큼 부동산 매매계약과 관련한 분쟁도 증가하고 있다. 부동산을 매수하려고 하면 보통 매매계약서를 작성하고 계약금을 지급하게 되는데 계약금이 지급된 이후 매매계약이 해제되면서 계약금의 반환과 관련한 분쟁도 많이 늘고 있다.

 계약금의 성격은 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 계약금을 교부한 쪽에서는 이를 포기하고, 계약금을 수령한 쪽에서는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있는 약정 해제권을 보유한 것으로 본다.

 대법원은 계약금의 성질에 대해서 『매매당사자 사이에 수수된 계약금에 대하여 매수인이 위약하였을 때에는 이를 무효로 하고 매도인이 위약하였을 때에는 그 배액을 상환할 뜻의 약정이 있을 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 계약금은 민법 제398조 제1항 소정의 손해배상액의 예정의 성질을 가질 뿐 아니라, 민법 제565조 소정의 해약금의 성실을 가진 것으로 본다』고 판시하였다(대법원 1992. 5. 12. 선고 91다2151 판결).

 매수인이 계약금을 지급하기로 약정한 후 아직 계약금을 지급하지 않았거나 계약금 중 일부만 지급한 상태에서 매도인이 계약을 해제한 경우, 매도인은 약정한 계약금의 배액을 상환해야 할까? 아니면 지급 받은 계약금의 배액만을 상환하면 되는 것일까?

 위의 질문에 대한 답을 대법원 판례를 통해 구체적으로 살펴보도록 하자. 사안은 매수인이 매도인으로부터 서초동의 아파트를 매수하기로 계약한 후, 매수인이 계약금 중 일부를 계약당일 매도인에게 지급하고, 나머지 계약금은 다음날 지급하기로 약정하였다. 그러나 다음날 매도인은 중개인에게 매매계약을 해제하겠다고 통보한 후 남은 계약금의 수령을 거절하면서 지급 받은 계약금의 배액을 상환하겠다고 주장하였다.

 이에 대하여 대법원은 『계약이 일단 성립한 후에는 당사자의 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이고, 다만 주된 계약과 더불어 계약금계약을 한 경우에는 민법 제565조 제1항의 규정에 따라 임의 해제를 할 수 있기는 하나, 계약금계약은 금전 기타 유가물의 교부를 요건으로 하므로 단지 계약금을 지급하기로 약정만 한 단계에서는 아직 계약금으로서의 효력, 즉 위 민법 규정에 의해 계약해제를 할 수 있는 권리는 발생하지 않는다고 할 것이다.

따라서 당사자가 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금이나 전부를 약정대로 지급하지 않으면 상대방은 계약금 지급의무의 이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제할 수 있고, 나아가 위 약정이 없었더라면 주계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정된다면 주계약도 해제할 수도 있을 것이나, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다 할 것이다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결).

 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도, 그 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하다. ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문이다』라고 판결하였다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결).

 즉, 계약금의 전부를 지급하지 않았다면 계약금 계약은 성립하지 않았으므로 임의로 계약을 해제할 수 없으며, 계약을 해제할 수 있다 하더라도 그 기준이 되는 금액은 약정한 계약금이라고 봐야 한다는 것이다.

 이상과 같이 부동산 매매계약을 진행할 때는 신중하게 계약을 진행하고, 앞서 위와 같은 계약금의 성질에 대해 잘 숙지하여 예기치 못한 경제적 손실을 입지 않도록 주의하여야 할 것이다.


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