[건설이코노미뉴스]주택임대차보호법의 규정에 대한 문의가 종종 들어오는데 법 규정의 의미를 오해하거나 부정확하게 알고 있는 경우가 있다. 그래서오늘은 주택임대차보호법상 임대차 기간과 묵시적 갱신 및 계약갱신요구권 등에 대해 알아보고자 한다.
주택임대차보호법에 의하면 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(제4조 제1항).
한편 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(갱신거절)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 마찬가지로 전 임대차와 동일한 조건으로 계약이 갱신된 것으로 본다(제6조제1항).
이때 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다(제6조제2항).
그러나 주택임대차보호법 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(계약해지)를 통지할 수 있다(제6조의2 제1항). 이 때 임차인의 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다(제6조의2 제2항). 즉, 임대인은 계약의 묵시적 갱신 후 임대차 존속기간인 2년이 경과하지 않은 상태에서 임차인이 계약해지를 요구하면 3개월 후에는 보증금을 돌려주어야 하는 것이다.
그렇다면 2년 미만으로 정한 임대차계약은 어떻게 되는 것일까?
대법원은 주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위하여 최소한 2년간의 임대차기간을 보장하여 주려는 규정이라고 할 것이다.
위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당하다고 판단하면서 임차인이 주택임대차보호법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정된다 할 것이라고 보았다(대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결).
따라서 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조 제1항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우에는 임대인은 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다 할 것이다.
한편 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 또는 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 등 일정한 조건에 해당하는 경우에는 갱신요구의 거절이 가능하다.
위와 같은 임차인의 계약갱신 요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 또한, 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 기존에 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 않는 범위 내에서 증액이 가능하다.
주택임대차보호법은 임대차계약의 규정으로는 경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하기 어려운 측면이 있고, 이를 보완하기 위해 민법의 특별법으로 제정되었는바, 주택임대차보호법상 임차인을 보호하는 규정이 무엇인지 정확히 알고 자신의 권리를 행사하는 것이 바람직할 것이다.
<법무법인 태성 문종하 변호사(건설분쟁 문의 032-873-9290)>
