[문종하 변호사의 '법률솔루션']주민등록과 등기부등본상 주소지가 다른 경우 대항력 인정 여부
주택임대차보호법상 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 갖춰야 임대인이 아닌 제3자에 대하여도 임차권을 주장할 수 있는 대항력을 갖는다.
대법원은 공시방법으로서 주민등록은 원칙적으로 등기부상의 주택의 현황과 일치하여야 한다고 밝히면서도 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 결정되어야 한다고 판시하고 있다.
그렇다면 부동산등기부상의 건물의 주소와 주민등록상의 주소지가 상이한 경우에는 어떻게 되는 것일까?
사안은 부동산등기부상 건물의 표제부에 '에이(A)동'이라고 기재되어 있는 연립주택의 임차인이 전입신고를 함에 있어 주소지를 '가동'으로 신고하였는데 이를 임차인의 주민등록이 임대차의 공시방법으로 유효한지가 쟁점이 되었다.
이에 대하여 대법원은 주소지 대지 위에는 2개 동의 연립주택 외에는 다른 건물이 전혀 없고, 그 2개 동도 층당 세대수가 한 동은 4세대씩, 다른 동은 6세대씩으로서 크기가 달라서 외관상 혼동의 여지가 없으며, 실제 건물 외벽에는 '가동', '나동'으로 표기되어 사회생활상 그렇게 호칭되어 온 경우, 사회통념상 '가동', '나동', '에이동', '비동'은 표시 순서에 따라 각각 같은 건물을 의미하는 것이라고 인식될 여지가 있고, 더욱이 경매기록에서 경매목적물의 표시가 '에이동'과 '가동'으로 병기되어 있었던 이상, 경매가 진행되면서 낙찰인을 포함하여 입찰에 참가하고자 한 사람들로서도 위 임대차를 대항력 있는 임대차로 인식하는 데에 아무런 어려움이 없었다는 이유로 임차인의 주민등록이 임대차의 공시방법으로 유효하다고 판단하였다(대법원 2003. 6. 10. 선고 2002다59351 판결).
두 번째 사안은 등기부상의 주소지는 ‘○○층 △△호’로 되어 있으나, ‘□□빌라 ◇-별층’으로 전입신고를 하여 위 주소로 주민등록이 된 사안이다.
이에 대하여 대법원은 다세대 주택의 등기부상의 건물내역과 최초 주민등록 주소를 비교하여 볼 때, 위 주민등록상의 별층에 해당할 만한 건물 부분이 위 건물내역상 ○○층 외에는 없고 그 ○○층이 1개의 구분소유 부분으로 이루어져 있으므로, 이 사건 다세대 주택에 실제로 옥상층 등 별층에 해당할 만한 부분이 있지 아니하고 위 ○○층을 주소지로 한 다른 주민등록자가 없는 한 통상적인 주의력을 가진 사람이라면 어렵지 않게 위 주민등록상의 '별층 ∇∇∇호'가 등기부상의 '○○층 △△호'를 의미한다고 인식할 수 있을 것으로 여겨지는바, 그렇다면 일반사회 통념상 피고의 위 주민등록으로 이 사건 구분소유 부분에 피고가 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있다고 봄이 상당하다 할 것이라고 판단하여 임차인의 주민등록이 임대차의 공시방법으로 유효하다고 판단하였다(대법원 2002. 6. 14. 선고 2002다15467 판결).
한편 대법원은 임차인이 전입신고한 “에이스텔 404호”로 표시된 주민등록은 그 후 건축물관리대장 및 등기부상 표시된 실제 호수인 “에이스텔 4층 304호”와 일치하지 아니하여 당해 임대차의 유효한 공시방법이 될 수 없다는 원심의 판단은 정당하고, 거기에 주장하는 바와 같은 주택임대차보호법 소정의 대항요건인 주민등록의 유효 여부에 관한 법리오해 등의 위법이 없다고 판시한 사례도 있다(대법원 2008. 2. 14. 선고 2007다33224 판결).
이상과 같이 주민등록은 등기부상의 주택현황과 일치하여야 하는 것이 원칙이나, 예외적인 사례도 존배하는바, 임차인은 주민등록을 하기 전 등기부상의 주소지와 동일한지를 반드시 확인하는 것이 바람직하다 할 것이다. <법무법인 태성 문종하 변호사(건설분쟁 문의 032-873-9290)>
