[문종하 변호사의 법률솔루션]공동주택 하자보수절차에 대하여
[문종하 변호사의 법률솔루션]공동주택 하자보수절차에 대하여
  • 온라인뉴스팀
  • 승인 2022.06.20 11:36
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[건설이코노미뉴스] 이번 기고에서는 공동주택에 하자가 발생하였을 때 하자를 처리하는 과정에 대해 간단히 알아보고자 한다. 

 공동주택에 하자가 발생하게 되면 입주자대표회의 등 또는 임차인 등은 담보책임기간 내에 사업주체에게 하자보수를 청구하게 된다. 구체적으로 하자보수 청구의 주체를 살펴보면, 전유부분에 있어서는 입주자 또는 공공임대주택의 임차인이, 공용부분에 있어서는 입주자대표회의 또는 공공임대주택의 임차인대표회의, 관리주체, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 관리단이 하게 된다(공동주택관리법 시행령 제38조제2항).

 여기서 공동주택관리법상 하자란 공사상 잘못으로 인하여 균열, 침하, 파손, 들뜸, 누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상, 기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말한다(공동주택관리법 제36조4항).

한편 대법원에서는 건축물의 하자란, 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적, 기능적 결함이 있거나, 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 것을 말하는 것으로, 하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, 해당 건축물이 설계도대로 건축되었는지 여부, 건축 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여야 판단되어야 한다고 판시하고 있다(대법원 2010. 12. 9. 선고 2008다16851판결).

 이처럼 하자의 양상이 다양하고 복잡할 뿐만 아니라 일반인의 입장에서는 하자인지 아닌지 판단하기도 쉽지 않은데 입주자대표회의 등이 모든 하자를 특정해서 보수요청을 해야 하는 것일까?

 이에 대하여 대법원은 입주자대표회의는 건축에 관한 전문가가 아니기 때문에 공동주택에 발생한 모든 하자를 특정하고 그 구체적인 내용을 밝혀 하자보수청구권을 행사할 것을 요구하는 것은 합리성이 없다고 할 것이므로 입주자대표회의가 사업주체에게 이미 발생한 전반적인 하자를 지적하고 그 대책을 요구하였다면 각 하자 부분에 대한 포괄적인 권리행사를 한 것으로 봄이 상당하다고 판단하고 있다(대법원 2007. 1. 26. 선고 2002다7333판결).

 즉, 하자보수청구는 모든 하자에 대해 구체적으로 특정할 필요 없이 전반적인 하자를 지적하였다면 담보책임과 관련해서 포괄적인 권리행사를 한 것으로 보고 있는 것이다. 

 이에 대하여 사업주체는 하자보수를 청구받은 날부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 하자부위, 보수방법 및 보수에 필요한 상당한 기간 등을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등 또는 임차인 등에 서면으로 통보하고 그 계획에 따라 하자를 보수하여야 한다(공동주택관리법 시행령 제38조제3항). 다만 하자가 아니라고 판단되는 사항에 대해서는 그 이유를 서면으로 통보하도록 하고 있다. 

  한편 입주자대표회의는 사업주체가 하자보수를 이행하지 않는 경우에 하자보수보증서 발급기관에 하자보수보증금의 지급을 청구하거나 하자보수에 갈음하는 손해배상청구 소송을 제기할 수 있다. 

 하자보수에 갈음하는 손해배상청구의 경우에는 사용검사 후 하자뿐만 아니라 사용검사 전 하자에 대해서도 청구가 가능한 반면, 하자보수보증금 청구의 경우에는 사용검사 후 하자에 대해서만 청구가 가능하다는 점에서 주의가 필요하다. 

 이상과 같이 하자보수청구의 주체 및 하자보수청구의 방식, 하자보수 청구 이후의 절차 등에 대해 살펴보았다. 입주자대표회의 등은 위와 같은 절차를 숙지하여 제대로 권리를 행사하는 것이 필요하다 할 것이다. 

<법무법인 태성 문종하 변호사(건설분쟁 문의 032-873-9290)>