[건설이코노미뉴스] 가끔 법률상담을 하다보면 전세계약을 잘못 체결해서 보증금으로 지급한 돈을 돌려받지 못하고 전전긍긍하는 안타까운 사연을 듣게 된다. 특히 전세계약을 처음 체결해보는 사회 초년생이나 신혼부부들이 위와 같은 일을 당하는 경우가 많아 참으로 안타깝다. 전세 보증금이 결코 적은 돈이 아니고 어떤 경우에는 평생을 모은 전 재산인 경우도 있어 전세계약을 체결할 땐 각별한 주의가 필요하다. 그래서 오늘은 전세계약을 체결할 때 주의해야 할 사항 세 가지에 대해 알아보고자 한다.
먼저 전세계약을 체결하기 전엔 해당 부동산의 등기부등본을 꼭 확인해 보아야 한다. 보통은 계약을 중개한 부동산사무실에서 확인을 시켜주기도 하지만 인터넷을 통해서 누구든지 직접 확인해볼 수 있다. 대법원 인터넷등기소 사이트에서 해당 부동산의 주소를 검색하면 등기부등본을 열람해 볼 수 있다.
그렇다면 등기부등본에서 무엇을 확인해야 하는 것일까?
먼저 등기부등본에 기재된 소유자와 전세계약의 계약자가 동일한지 확인해보아야 한다. 가끔 부동산의 소유자도 아닌 사람이 소유자 행세를 하면서 보증금을 받는 경우도 있기 때문이다. 또는 소유자에게 권한을 위임받은 대리인이라고 하면서 계약을 하고 보증금을 받아가는 경우도 있어 주의가 필요하다. 소유자와 직접 계약을 체결하는 것이 가장 안전하지만 부득이하게 소유자의 대리인과 계약을 체결해야 하는 경우라면 소유자로부터 위임받은 위임장과 소유자의 인감증명서를 반드시 확인하고 계약을 체결해야 한다. 또한 계약은 소유자와 하지 않더라도 보증금은 소유자의 계좌로 직접 이체하는 것이 바람직하다.
두 번째로 등기부등본에서 확인해 보아야 할 것은 부동산에 근저당이 설정되어 있는지, 설정되어 있다면 얼마나 설정되어 있는지이다. 근저당은 앞으로 생길 채권에 대해 해당 부동산을 담보로 하여 일정금액에 대해 저당권을 미리 설정해두는 것으로, 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 저당권을 설정한 해당 부동산에 대해 채권자가 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말한다. 해당 부동산에 근저당이 설정되어 있다면 등기부등본 ‘을구’에 근저당권자가 누구인지, 채권최고액이 얼마인지 기재되어 있을 것이다. 이때 채권최고액이 부동산의 가액과 내가 돌려받아야 할 보증금에 비해 과도하게 설정되어 있다면 추후에 보증금을 일부만 돌려받거나 전액 돌려받지 못하는 불상사가 생길 수 있으니 주의가 필요하다.
마지막으로 잔금을 지급하고 부동산을 인도받은 다음에는 전입신고와 확정일자를 받는 것이 중요하다. 임차인은 그 부동산을 점유하고 있을 뿐만 아니라 전입신고까지 마쳐야 대항력을 갖기 때문에 소유자가 해당 부동산을 제3자에게 매도하거나 경매로 넘어가더라도 임차인이 양수인에게 임차인으로서의 권리를 계속 주장할 수 있다. 따라서 임차인은 양수인에게 임대차계약의 존속을 주장하거나 보증금의 반환을 청구할 수 있는 것이다. 또한 확정일자를 받아두면 최우선변제권이 생겨 보증금의 일정액을 최우선으로 변제받을 수도 있게 된다.
이상과 같이 보증금을 안전하게 지키기 위해서 전세계약을 체결하기에 앞서 해당 부동산의 등기부등본을 반드시 확인하고, 부동산을 인도 받은 후에는 전입신고와 확정일자를 받는 것이 무엇보다 중요하다는 것을 명심할 필요가 있다.
<법무법인 태성 문종하 변호사(건설분쟁 문의 032-873-9290)>
