[건설이코노미뉴스]오늘은 아파트에서 계약을 체결한 경우 그 계약의 귀속주체는 누구인지에 대해 알아보고자 한다. 특히 아파트 관리소장이 계약의 체결 당사자로서 계약서를 작성한 경우 계약내용의 귀속 당사자는 관리소장에 해당하는지, 입주자대표회의에 해당하는지에 대한 문제이다.
대법원의 판단을 알아보기 전에 구체적인 사안은 다음과 같다. 이 사건 아파트의 입주자대표회의인 원고가 2009. 10. 27. 개최된 회의에서 보육시설로서 공용부분에 해당하는 이 사건 건물을 피고에게 임대하기로 의결하였다. 그리고 이 사건 아파트의 관리사무소장인 소외인이 2010. 2. 16. 이 사건 아파트 관리규약의 관리주체에 의한 계약체결 규정에 근거하여 피고와 사이에, 이 사건 건물을 2012. 2. 28.까지 피고에게 임대하고 임대인 명의를 관리사무소장으로 하는 내용의 이 사건 임대차계약을 체결하였다. 이후 원고가 이 사건 임대차계약에 따른 임대차기간 만료를 이유로 이 사건 건물의 명도를 구하는 이 사건 소를 제기한 사안이다.
이에 대하여 원심은 임대차계약의 체결 업무가 원고의 의결사항에 해당한다고 볼 수 없고 이 사건 아파트 관리규약상 관리주체가 계약을 체결하도록 되어 있다는 등의 사정만으로 원고인 입주자대표회의를 이 사건 임대차계약의 당사자로 볼 수 없다고 판단하였다. 즉, 관리소장이 아니라 입주자대표회의가 제기한 소는 당사자 확정이 잘못 되었다는 것이다.
이에 대해 대법원은 자치관리기구의 대표자인 관리사무소장을 비롯한 그 직원들은 입주자대표회의와 관계에서 피용자의 지위에 있음을 감안할 때 자치관리기구가 일정한 인적 조직과 물적 시설을 갖추고 있다는 것만으로 단체로서의 실체를 갖춘 비법인사단으로 볼 수 없는 점, ② 구 주택법령과 그에 따른 관리규약에서 관리주체인 관리사무소장으로 하여금 그 명의로 공동주택의 관리업무에 관한 계약을 체결하도록 하는 등 일정 부분 관리업무의 독자성을 부여한 것은, 주택관리사 또는 주택관리사보의 자격을 가진 전문가인 관리사무소장에 의한 업무집행을 통하여 입주자대표회의 내부의 난맥상을 극복하고 공동주택의 적정한 관리를 도모하기 위한 취지일 뿐, 그러한 사정만으로 관리주체인 관리사무소장이라는 지위 자체에 사법상의 권리능력을 인정하기는 어려운 점 등을 종합하면, 구 주택법에 따라 자치관리로 공동주택의 관리방법을 정한 아파트에 있어서 자치관리기구 및 관리주체인 관리사무소장은 비법인사단인 입주자대표회의의 업무집행기관에 해당할 뿐 권리·의무의 귀속주체로 볼 수 없다고 판단하였다.
따라서 자치관리기구의 대표자 내지 관리주체인 관리사무소장이 관리규약에서 정한 공동주택의 관리업무를 집행하면서 체결한 계약에 기한 권리·의무는 비법인사단인 입주자대표회의에게 귀속된다고 할 것이고, 그러한 계약의 당사자는 비법인사단인 입주자대표회의라고 보아야 한다(대법원 2015. 1. 29. 선고 2014다62657 판결)고 판단하면서 원심을 파기하였다.
일반적으로 계약의 주체는 계약을 직접 체결한 당사자가 되지만 이 사안 같은 경우에는 관리사무소장이 계약을 체결했더라도 계약의 주체는 입주자대표회의가 됨을 주의할 필요가 있다. <법무법인 태성 문종하 변호사(건설분쟁 문의 032-873-9290)>
