[문종하 변호사의 법률솔루션]“매매대금 완납 전 부동산 사용이익 누가 가질까?”
[문종하 변호사의 법률솔루션]“매매대금 완납 전 부동산 사용이익 누가 가질까?”
  • 온라인뉴스팀
  • 승인 2023.02.15 16:55
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[건설이코노미뉴스] 부동산 매매계약의 경우 일반적으로 계약금, 중도금, 잔금 등 여러 번에 걸쳐 대금지급이 이루어지기 때문에 계약체결과 목적물의 인도 사이에 일정한 기간이 소요된다. 또한 부동산의 인도와 소유권이전등기의무, 대금지급의무 등 매수인과 매도인 간의 여러 가지 의무가 이행되어야만 계약이행이 완료된다. 그렇기에 매매대금을 지급하기 전까지 부동산에서 나오는 임대료 등 부동산에서 생긴 사용이익(과실)을 누가 가질지에 대해서도 법적 분쟁이 발생하곤 한다. 

 기본적으로는 매매계약 체결 후 아직 인도하지 않은 상태라면 매도인이 과실수취권을 갖게 된다. 그러나 매매대금을 완납한 후라면 매도인이 부동산의 인도를 지체하고 있다고 하더라도 당연히 매수인이 과실을 수취하게 된다. 그렇다면 매수인이 대금을 완납하지 않은 상태에서 미리 소유권이전등기는 경료받고 부동산은 인도받지 않은 상태라면 어떨까?

 대법원의 판단을 통해 알아보자. 구체적인 사실관계는 다음과 같다. 매도인인 원고와 매수인인 피고 사이에 체결된 매매계약에서 원고는 중도금 수령과 동시에 이 사건 부동산에 경료된 A명의의 가등기를 말소하기로 하고 피고는 잔대금을 약정기일에 지급하되, 이로부터 3일이 지나서도 이 사건 부동산을 점거중인 B의 명도거부로 피고에게 명도되지 않을 경우에는 원고의 비용으로 피고가 그 명의로 B를 상대로 명도청구의 소를 제기하여 이사건 부동산을 명도받기로 하고, 위 명도소송에 소요될 것으로 예상되는 기간 중 6개월 간 원고가 피고에게 위 명도지연으로 인한 손해배상으로 매월 1,000,000원의 비율에 의한 금원을 지급하기로 약정하였다. 

그 후 B가 이 사건 부동산을 명도하지 않을 의사를 분명히 하자 원·피고는 원고가 위 중도금을 수령함과 동시에 피고에게 위 가등기를 말소해 주는 대신 미리 소유권이전등기를 경료하고 피고는 B를 상대로 명도소송을 제기하기로 하여 이에 따라 피고는 원고의 비용으로 B를 상대로 이 사건 부동산의 명도와 아울러 임료상당 부당이득의 반환을 구하는 소송을 제기한 결과, 승소판결을 받아 B로부터 이 사건 부동산을 명도 받음과 아울러 소송비용과 이 사건 부동산을 점유함으로 인하여 얻은 임료 상당의 부당이득금으로 합계 17,500,000원을 지급받았다. 그런데 원고는 피고가 B로부터 부당이득금을 지급받은 사실은 알지 못하였다. 

 한편 피고는 원고에게 위 잔대금의 지급기일이 며칠 경과하여 잔대금의 일부인 50,000,000원만을 지급한 채 그 나머지 잔대금 50,000,000원의 지급을 지체해 오다가 1년6개월이 경과하고 나서야 비로소 나머지 잔대금인 50,000,000원을 원고에게 지급하면서, 원고로부터 그 동안 피고가 원고를 대신하여 위 소송을 수행하여 준 대가와 위 명도지연으로 인한 건물의 수리비 명목으로 위 잔대금 중 금 7,000,000원을 감액받아 잔대금으로 43,000,000원만을 지급하였다.

 이에 대하여 대법원은 매수인인 피고가 명도소송제기의 방편으로 이 사건 부동산에 대하여 미리 소유권이전등기를 경료받았다고 하여도 아직 매매대금을 완급하지 않은 이상 이 부동산으로부터 발생하는 과실의 수취권은 피고에게 없는 것이고 또 위 명도소송의 비용은 원고가 부담하였으므로, 피고가 B로부터 이 사건 부동산을 명도받지 못한 동안의 임료 상당의 부당이득금과 소송비용 명목으로 지급받은 위 금원은 피고가 아니라 매도인인 원고에게 귀속되어야 할 금원이라고 판단하였다(대법원 1992. 4. 28. 선고 91다32527 판결).

  또한 목적물이 매수인에게 인도될 때 까지는 매도인은 그 목적물에서 생기는 과실을 수취할 수 있는 것과 더불어 그 목적물의 관리 보존의 비용도 자기가 부담하여야 하는 것도 주의해야 한다. 그 반면 매수인은 매매대금의 이자를 지급할 필요가 없는 것이므로 매도인은 매수인의 대금지급의무 이행의 지체를 이유로 하여 그 목적물의 인도가 이루어지기 이전의 기간 동안의 목적물의 관리보존의 비용의 상환이나 매매대금의 이자 상당액의 손해배상청구를 할 수 없다(대법원 1981. 5. 26. 선고 80다211 판결)는 점도 주의해야 한다.