[건설이코노미뉴스-온라인뉴스팀] 공사도급계약이나 분양계약에 의하여 인도 받은 건물에 하자가 있다면, 수급인(또는 분양자)에게 하자보수를 청구하거나 수급인(또는 분양자)을 상대방으로 하여 법원에 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구 소송을 제기 할 수 있다.
이러한 경우 도급인은 하자발생 사실과 하자보수비에 대하여 입증을 하여야 하는데, 법원에서 도급인(또는 수분양자)이 하자보수 업체를 통해 받아온 하자보수비 견적서 등은 상대방이 그대로 인정하지 않는 한 쉽게 받아들여 주지 않기 때문에 법원 감정 절차를 통하여 하자발생 사실 및 하자보수비를 입증하게 된다.
감정 결과가 나오게 되면 법원도 특별한 사정이 없는 한 감정 결과를 중요한 증거로 인정하기 때문에 감정 결과가 사실상 소송 결과와 일치하게 되는 경우가 빈번하다. 이와 같이 건설 분쟁은 감정절차와 불가분의 관계를 가지고 있고, 감정 절차가 가지는 중요성 또한 크기 때문에 법원 감정 기준에 대하여 알고 있는 것이 하자보수비를 예상하고, 소송 실익을 판단하는데 유용한 정보가 될 것으로 보인다.
따라서 현재 법원 감정실무에 따른 하자판정, 하자보수방법 선택, 하자보수비용 산출 기준 등에 대하여 알아보고자 한다. 다소 양이 많은 관계로 금번 지면에서는 하자보수비 감정시점 및 하자보수비 산출 일반 기준에 대하여 알아보고 이어지는 지면에서는 개별하자에 따른 보수방법 및 비용산출에 대하여 알아보도록 하겠다.
1. 하자보수비 감정시점
재판부의 지시가 있는 경우에는 그에 따라 진행 되나, 통상적으로는 하자보수비의 산정 시 단가 산정 및 원가계산 시점은 통상 소제기 시점을 기준으로 하게 된다. 이에 위반한 감정결과가 제출된 경우에는 감정보완신청 절차 등을 통하여 바로 잡을 수 있다.
2. 하자보수비 산출 방법
공사비 산출의 방법은 한국건설기술연구원에서 발생한 ‘건설표준품셈’을 적용하고, 이 품셈에 기재되어 있지 않은 사항은 시중의 건축통례 및 전문업체의 전문견적을 이용하여 산정하게 된다. 재료비는 시중의 물가정보지 2개사 이상의 단가를 비교하여 낮은 단가를 적용하며, 노무비는 대한건설협회에서 조사 공표한 가격(시중노임)을 적용한다.
3. 하자보수비의 원가계산 제비율 적용기준
하자보수비의 산정 시 원가계산을 위한 제비율의 적용은 감정시점의 조달청 발표 ‘건축공사 원가계산 제비율 적용기준’의 원가요율을 적용하여 산출한다. 예를 들면 50억원 미만의 하자보수비인 경우 이윤율 15%를 적용하게 된다.
4. 낙찰율의 적용여부
전술한 내용과 같이 하자보수비를 산정하면 실질적으로 소요되는 보수비용보다 감정이 과다하게 산정되어 이윤율을 일부 축소하거나, 관급공사의 낙찰율을 적용하여야 한다는 의견이 있으나, 조달청 시설공사 산출내역서 작성매뉴얼을 참고하면 ‘공사원가계산 제비율 적용기준’ 상의 제비율을 임의로 축소 조정하는 것을 지양하도록 하고 있고, 관급공사의 낙찰율은 정부 등 공공기관이 건설공사 예정가격을 정하여 놓고 업체로 하여금 수주경쟁을 하도록 하여 발생하는 것으로 이러한 수주경쟁을 전제로한 낙찰율은 건축감정의 하자보수비산정 적용에 적합하지 않다는 이유로 적용하지 아니하고 있다.<법무법인 혜안 윤영환 변호사 (건설분쟁 문의 전화 02-537-1041)>
