[건설이코노미뉴스-온라인뉴스팀] 최근 대법원(2012다18762판결)은 아파트 하자보수비 청구 소송에서 아파트 입주자(구분소유자)와 사업주체(분양자) 사이에 첨예하게 대립하고 있던 쟁점에 대한 판결을 내려 오랫동안 지속되었던 논란을 종식 시켰다.
대법원이 판단한 쟁점은 사용검사 이전에 발생한 미시공, 변경시공 하자의 기준도면을 사업승인도면(착공도면)으로 판단할 것인지, 아니면 사용검사도면(준공도면)으로 판단할 것인지 여부였다.
그간 하급심 판결들은 사업주체가 도면에 기재되어 있는 항목을 누락하거나(미시공) 도면에 기재되어 있는 재질이나 규격보다 하향시공(변경시공)한 경우 사업주체의 입주자에 대한 손해배상 책임을 인정하여 왔지만, 대부분 사용검사 도면을 기준으로 하여 미시공, 변경시공 하자인지 여부를 판단하여 왔다.
이에 입주자들은 ▲ 우리나라와 같이 선분양•후시공의 방식으로 분양이 이루어지는 공동주택의 경우에는 분양계약이 체결될 당시 아직 착공 전이거나 시공 중이기 때문에 직접 분양 대상 아파트를 확인할 길이 없고, 오직 분양자가 사업승인을 받으면서 제출한 도면(기본설계도면)과 착공신고를 하면서 제출한 도면(실시설계도면)에 따라 아파트를 건축할 것으로 기대하고 분양계약을 체결할 수밖에 없는 점, ▲ 이러한 선분양•후시공의 분양 관행에 주택 관련 법령이 이러한 분양방식을 허용하면서도 그 절차 및 그에 따라 제출할 도서를 엄격히 규정하고 있는 사정을 더하여 볼 때, 사업승인도면(착공도면)의 내용대로 아파트를 건축할 의무가 부과되어 있다고 할 것이고, 그와 달리 하향 시공된 부분은 사업주체가 손해배상 책임을 부담해야 한다고 주장하여 왔다.
일부 하급심 판결들에서 이와 같은 입주자들의 주장이 이유 있다고 판단하여 위 논리에 따라 사용검사일 이전의 하자 판단을 사업승인도면(착공도면)에 따라야 한다고 판시하였으나, 사업주체가 이에 불복하여 대법원의 판단을 기다리게 되었다.
대법원은 ▲ 사업승인도면은 주택건설사업계획의 승인 목적의 기본설계도서에 불과하고 대외적으로 공시되는 것이 아니어서 사업승인 도면을 기준으로 분양계약이 체결되었다고 보기 어려운 점, ▲ 실제 건축과정에서 상황에 따라 대체시공이나 가감시공 등 설계변경이 빈번하게 이루어지고 있는 점, ▲ 이러한 설계변경의 경우 원칙적으로 사업계획승인권자로부터 사업계획의 변경승인을 받거나 통보절차를 거치도록 하고 있는 점, ▲ 이처럼 설계변경이 이루어지면 변경된 내용이 모두 반영된 최종설계도서에 의하여 사용검사를 받게 되는 점, ▲ 사용검사 이후의 하자보수는 준공도면을 기준으로 실시하게 되는 점, ▲ 아파트 분양계약에서 통상적으로 설계변경 등에 관한 조항을 두고 있고, 관련 법령에서 설계변경절차를 예정하고 있는 점 등을 이유로, 사용검사 이전의 하자판정 도면은 사용검사도면(준공도면)임을 명확히 하였다.
즉, 대법원 판단은 사업승인도면의 내용이 계약 당시에 계약에 편입된 사정이 없다면, 원칙적으로 사용검사 이전의 하자판정은 사용검사도면(준공도면)에 의하여 이루어져야 한다고 명확히 판시한 것이다.
위 대법원 판결로 인하여 하자보수비 청구소송에서 사업승인 도면 대비 하자를 심리하지 않아도 되기 때문에 심리 기간의 단축을 가져올 것으로 보이고 감정비용 등이 절감 효과도 기대된다. 그리고 입주민들 입장에서도 그 동안 이어져온 하급심 판결 내용과도 일치하기 때문에 기존에 비하여 불리해졌다고 평가하기는 어려운 면이 있다.
결과적으로 대법원의 하자판정 도면 정리는 오랜 논란을 종식시켰다는 점에서 입주자와 사업주체 모두에게 이롭게 작용할 것으로 보인다. 다만, 하자보수 책임을 회피하기 위한 사업주체의 임의적인 설계변경 등을 제제할 방도가 마련되어 있지 않다는 점은 앞으로 해결되어야 할 숙제라 할 것이다. <법무법인 혜안 윤영환 변호사 (건설분쟁 문의 전화 02-537-1041)>
