[윤영환 변호사의 법률산책]공사도급계약 해제시 공사대금 정산 방법에 대해

[건설이코노미뉴스-온라인뉴스팀] 건설공사도급계약의 경우 공사목적물의 품질 확정이 어렵고 계약이행 기간이 길기 때문에 다른 계약에 비하여 상대적으로 해제가 빈번하다. 이로 인하여 공사대금 정산 분쟁이 많은 것도 사실이다. 그러나 정산기준에 대하여 양당사자가 서로 다르게 생각하는 경우가 많아 분쟁의 골이 깊어지는 경우를 많이 봐 왔다. 따라서 오늘은 공사도급계약이 중도에 해제된 경우의 공사대금 정산방법에 대하여 알아보겠다.

1. 기성고 정산 원칙

계약이 해제된 경우 일반적인 매매계약 등에서는 원상회복의무가 발생 하지만, 공사도급계약에서는 그렇지 않다. 대법원은 공사도급계약이 해제되면, “미완성 부분에 대해서만 실효되고, 수급인은 해제된 상태 그대로 그 건물을 도급인에게 인도하고 도급인은 인도받은 건물에 대한 보수를 지급하여야 할 의무가 있다”고 판시하여 공사도급계약이 중도에 해제된 경우에는 원상회복 하지 아니하고 건축한 건물의 기성고를 산정하여 정산하도록 하고 있다.

그리고 정산 기준에 대하여는 “도급인이 지급하여야 할 미완성 건물에 대한 보수는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이에 약정한 총공사비를 기준으로 하여 그 금액에서 수급인이 공사를 중단할 당시의 공사 기성고 비율에 의한 금액이 되는 것”이라고 설시하고 있다. 즉, 공사도급계약의 해제 당시 수급인이 공사비로 얼마를 사용하였는지 여부는 공사대금 정산의 기준이 되지 아니하고, 공사의 진행률이 얼마인지가 기준이 된다는 것이다.

쉽게 말하면, 공사도급 계약금액 100억 원인 공사를 수급인이 80억을 들여 공사를 한 경우, 그 기성고가 70%라 평가 받는다면 공사 정산금액은 수급인이 들인 80억과는 상관없이 70억이 된다는 것이다. 참고로 기성고의 산출은 완성 부분에 소요된 공사비를 완성부분에 소요된 공사비와 미완성 부분에 소요될 공사비의 합으로 나눈 값이 된다.

다만 공사비 정산 방법에 있어서도 당사자 합의가 있다면 그 원칙이 우선하는 것은 당연하다. 앞으로 소요될 공사비를 당사자 사이에 정한 사실이 있거나, 다른 방식으로 정산합의를 하기로 하였다면 그에 따르게 되는 것이다.

만약 위 사례에서 당사자 합의에 의하여 앞으로 시공될 공사에 소요될 비용을 20억 원으로 정하였다면, 정산금은 계약금액 100억 원에서 20억 원을 공제한 80억 원이 되는 것이고, 만약 40억 원으로 정하였다면 정산금은 60억 원이 되는 것이다.

2. 기성고 정산의 예외

그러나 위와 같이 대법원에서 산정한 기성고 원칙이 모든 상황에 적용되는 것은 아니다. 대법원은 기성고 정산 원칙이 적용되기 위해서는 “계약이 건축공사도급계약에 있어서 공사가 상당한 정도로 진척되어 그 원상회복이 중대한 사회적, 경제적 손실을 초래하게 되고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 되는 때”에만 적용하도록 하고 있다.

쉽게 말하면, 완성된 건축물이 도급인에게 쓸모가 있어야 한다는 것이다. 예를 들어 설계도와 완전히 다른 건축물을 만들었다거나, 수급인의 귀책으로 건축법규에 위반되어 철거될 운명에 있다거나, 사회통념상 사용이 현저히 어려운 건축물 등을 만들었다는 등의 사정이 있다면 기성고를 기준으로 정산하는 것이 아니라 이를 원상회복해야 하는 것이다.
   
3. 손해배상의무

위에서 설명한 바와 같이 공사정산금 산정은 기성고를 기준으로 하지만, 당사자 일방이 입은 손해가 있다면 그 손해는 별도로 청구할 수 있다. 만약 도급인이 그 미시공 부분에 대하여 비용을 들여 다른 방법으로 공사를 시행할 수밖에 없고 그 비용이 당초 수급인과 약정한 공사대금을 초과하게 되면, 합리적인 범위 내에서 손해로 인정되어 청구가 가능하며 공사지체 등의 책임을 물을 수도 있다. 또한 기성금 미지급 등으로 인하여 공사가 중단되었다 해제된 경우에는 대가지급 지연이자 등도 별도의 손해로 청구가 가능하다고 보아야 할 것이다.