[건설이코노미뉴스]타인 소유의 토지에 대해서 매매계약을 체결하고 제대로 소유권이전이 되지 않아 분쟁이 발생하는 경우가 종종 있다. 대표적으로는 하나의 토지에 대하여 A와 B의 명의로 공유지분등기가 되어 있는데 A가 B 명의의 지분까지 합하여 토지 전체를 C에게 매도하기로 매매계약을 체결하는 경우가 대표적이다.
타인의 토지에 대해서 매매계약이 체결되었다가 약속대로 소유권이전이 제대로 되지 않은 경우에 매수인은 어떻게 해야 할까?
매수인은 선의, 악의를 불문하고 계약을 해제할 수 있으나 선의의 매수인은 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있다. 이 때 손해배상의 범위와 그 산정시기에 대해 알아보고자 한다.
구체적인 사안은 다음과 같다. A토지는 43분의 35지분은 소외인 명의로, 43의 8지분은 피고 명의로 된 공유지분등기가 경료되어 있었다. 그런데 원고는 위 A토지를 피고의 단독소유인 줄 잘못 안 채 이 사건 토지에 관하여 대금 34,789,600원에 매매계약을 체결하고 매매를 원인으로 한 원고 명의의 소유권이전등기를 마쳤다.
그러나 위 소외인이 원고와 피고를 상대로 소유권이전등기말소청구의 소를 제기하여 그 소송에서 이 사건 토지에 관하여 경료된 피고 명의의 소유권보존등기는 적법한 절차에 따르지 않은 부적법한 등기이고 실체관계에도 부합하지 않는 무효의 등기라는 이유로 피고 명의의 위 소유권보존등기 및 그에 기한 원고 명의의 소유권이전등기를 말소하라는 위 소외인 승소판결이 확정되었다.
원심은 이에 대하여 피고는 원고에게 이 사건 토지에 대하여 자신의 공유지분을 넘어선 43분의 35지분에 관한 한 그 소유권을 이전해 줄 수 없게 되었으므로 위 지분에 대한 손해를 배상하여야 할 의무가 있는데, 그 손해배상의 범위는 원고가 이행불능으로 인한 손해배상을 구하고 있으나 불법행위로 인한 손해배상의 경우와 차이가 없다고 전제하고 원고가 이 사건 토지에 관하여 피고 명의로 경료된 무효의 소유권보존등기를 유효한 것으로 믿고 이 사건 토지를 매수하기 위하여 출연한 금액, 즉 매매대금 중 위 43분의 35지분 상당인 28,317,116원(34,789,600 x 35/43, 원 미만 버림)이 원고가 입은 손해액이라고 판단하였다.
그러나 대법원은 매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 된 때에는 선의의 매수인은 매도인에게 담보책임을 물어 이로 인한 손해배상을 청구할 수 있는바, 이 경우에 매도인이 매수인에 대하여 배상하여야 할 손해액은 원칙적으로 매도인이 매매의 목적이 된 권리의 일부를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 된 때의 이행불능이 된 권리의 시가, 즉 이행이익 상당액이라고 할 것이어서, 불법등기에 대한 불법행위책임을 물어 손해배상청구를 할 경우의 손해의 범위와 같이 볼 수 없다고 보았다.
따라서 이 사건에서 원심이 인정한 위 사실관계에 의하면 위 소외인이 원·피고 를 상대로 제기한 위 소유권이전등기말소청구소송에서 위 소외인의 승소판결이 확정된 때에 피고는 더 이상 매매의 목적이 된 이 사건 토지 중 43분의 35지분을 취득하여 원고에게 이전할 수 없게 되었다고 할 것이므로, 피고는 원고에게 위 패소확정당시의 위 지분의 시가 상당액을 배상하여야 할 의무가 있다고 판단하였다(대법원 1993. 1. 19. 선고 92다37727 판결).
이상과 같이 타인권리매매에 있어 매수인이 선의인 경우 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있고, 그 손해배상의 범위는 매수인이 실제로 지급했던 금액이 아니라 매수인에게 이행할 수 없게 된 시점의 시가 상당액이라는 점을 기억할 필요가 있다. <법무법인 태성 문종하 변호사(건설분쟁 문의 032-873-9290)>
