[건설이코노미뉴스] 최근 서울 강남에서 아파트 수직 증축 리모델링 사업계획이 승인되었다. 이 아파트는 대지에 말뚝을 기초로 한 “파일공법”으로 건설된 아파트로 이 공법으로 시공된 아파트 중 최초의 사례라고 한다. 2014년부터 15층 이상 아파트 리모델링의 경우 최대 3개 층까지 수직 증축이 허용되었다. 많은 노후 아파트가 수직 증축 리모델링을 추진했지만, 사업계획이 승인된 곳은 2020년 암반 위에 지어진 송파의 아파트가 유일했다.
우리나라의 많은 아파트는 대지에 말뚝을 박아 하중을 분산시키는 “파일공법”으로 건설된바, 이번의 수직 증축 허용은 아파트 리모델링 활성화에 중요한 활력소가 될 것으로 보인다. 아파트 리모델링을 완료한 사례를 보면, 대부분 수평 증축으로 개별 세대의 전용면적을 확대했고 지하층 설치로 주차공간과 주민편의시설 확충 등을 했다. 단지 내에 부지와 용적률에 여유가 있으면 새로운 아파트 신축이 병행되기도 했다. 수직 증축으로 신규주택이 공급되면 분양대금을 공사비로 충당할 수 있고 이는 기존 주민들의 리모델링 분담금을 경감시킬 수 있다. 수직 증축은 노후 아파트 리모델링 활성화뿐만 아니라 주택공급의 확대에도 의미가 있을 것이다.
주택은 거주의 장소이지만 현실적으로 투자의 대상이 되기도 하다. 주택소유자 관점에서 리모델링 후 주택가격 상승분이 분담금보다 커야 리모델링에 대한 유인이 생긴다. 따라서 아파트 리모델링은 주택가격이 상대적으로 높은 지역이거나 주택가격 상승기에 추진하려는 경향성이 크다. 아파트 리모델링은 재건축과 일정한 관련성이 있다. 즉, 리모델링과 재건축은 상호 대체재 또는 경쟁 관계에 있다. 개별 세대의 인테리어, 창호교체, 노후 엘리베이터 및 설비 교체와 같은 “부분 리모델링”은 재건축과 관계없는 독립된 시장이다. 하지만 건축물의 핵심 골조를 제외한 거의 모든 것을 새롭게 교체하는 “전면 리모델링”은 재건축에 상응하는 기회비용이 수반되므로 재건축과 경쟁 관계에 있다고 볼 수 있다.
금년부터 재건축 평가항목별 가중치 중 구조 안전성은 50%에서 30%로 낮추고, 주거환경과 설비 노후는 40%에서 60%로 높이며, 안전진단 판정 기준 중 재건축 기준을 기존 30점 이하에서 45점 이하로 높여 재건축 추진이 쉽도록 관련 규제를 완화했다. 또한 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'을 제정하여 제1기 신도시 노후 아파트의 재건축을 지원할 예정이다.
재건축 규제의 완화는 재건축을 추진하지 못해 리모델링을 선택한 단지는 다시 재건축으로 선회할 것이고, 리모델링을 추진하고 있는 단지에서도 과연 리모델링이 맞는가? 라는 논란이 있을 수 있다. 노후화가 심각하게 진행되어 구조 안전성에 문제가 있다면 당연히 재건축을 해야 한다. 아파트를 포함한 인근 지역사회의 노후화가 심각하여 주거 여건이 불량할 경우 노후 일반주택과 아파트를 포괄한 재개발･재건축이 근본적으로 지역사회의 주거 여건을 개선하는 대안이 될 수 있다.
하지만, 충분히 계속 사용할 수 있지만 주거생활의 만족도가 높지 못한 노후 아파트는 리모델링을 추진하는 것도 필요하다. 즉, 모든 아파트를 재건축 또는 리모델링으로 획일화하는 것이 아니라 주민들의 필요에 따라 리모델링 또는 재건축을 자유롭게 선택할 수 있어야 한다. 현재, 많은 아파트 리모델링은 재건축에 상응하는 “전면 리모델링”을 추진하려는 경향성이 높다. 전면 리모델링은 공사의 규모와 기간, 공사비 측면에서 재건축과 유사하여 기존 건물을 최대한 활용하여 건설폐자재 발생을 줄이려는 환경친화적 리모델링과는 거리가 있다.
일반적으로 노후 아파트는 에너지 효율성이 낮고 주차장과 주민편의시설이 부족하다. 따라서 에너지 효율성 제고, 상하수관 설비 교체, 주차장과 편의시설 확충, 발코니 일괄 확장과 같은 단지 차원의 “부분 리모델링”으로 주거환경을 개선하려는 노력도 필요하다.
