[건설이코노미뉴스]오늘날의 건축물은 대부분 하나의 건물에 대하여 구조상 독립한 건물로서 사용할 수 있도록 여러 개의 부분으로 구분되어 각 부분이 별개의 구분소유권의 대상이 되는 이른바 집합건물의 형태를 가지고 있다. 특히 개인과 가족의 삶의 근본적인 터전이 되는 거주지의 대부분이 아파트(공동주택) 또는 오피스텔로서 집합건물에 해당한다.
또한 이러한 집합건물은 그 자체로 그 구분소유자들에게 가장 중요한 재산이 된다. 따라서 구분소유자 개인의 생활상의 편리와 삶의 질을 보장받고 각자가 보유한 재산의 가치를 보존하기 위해서는 각자가 소유한 집합건물의 하자에 대하여 정확하게 파악하고 이에 대한 권리를 행사하여 적극적으로 대처하여야 한다.
집합건물의 하자는 크게 사용검사 전의 하자와 사용검사 후의 하자로 나눌 수 있다. 사용검사 전의 하자란 집합건물의 사용검사(사용승인)일 이전에 이미 발생한 미시공 또는 변경시공의 하자를 말하며, 미시공이란 설계도면에는 시공하도록 지시되어 있으나 이를 시공하지 아니한 하자를, 변경시공은 설계도면에 지시된 내용과 달리 저급자재를 사용하거나 도면에 지시된 바와 다르게 두께 및 범위 등을 축소하여 시공하는 등으로 도면에 지시된 대로 시공하지 아니한 하자를 말한다.
반면 사용검사 후의 하자는 집합건물의 사용승인이 이루어진 이후에 비로소 발생한 균열, 처짐, 비틀림, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 부착, 접지 또는 결선 불량, 고사 및 입상불량 등의 하자를 말한다.
대부분의 집합건물 구분소유자 내지 입주민들은 눈에 보이는 전유부분의 욕실 타일깨짐, 결로 및 누수, 벽지 뜯어짐, 지하주차장 누수, 조경수 고사 등 사용검사 후에 발생한 하자들에 대하여는 적극적으로 보수를 요청하고 있다. 반면 건축에 문외한인 각 개인들이 사용검사 전의 미시공 및 변경시공 하자들에 대하여 이를 육안으로 확인하기가 사실상 불가능하기에 이에 대하여는 전혀 보수를 요청하거나 권리를 행사하지 못하는 것이 현실이다.
그러나 집합건물의 하자진단을 받거나 하자소송에서 법원감정을 통하여 제출된 결과를 보면 집합건물 하자를 보수하는데 필요한 하자보수비 상당액의 대부분을 바로 위 미시공 및 변경시공의 사용검사 전 하자들이 차지하고 있다.
게다가 사용검사 후의 균열, 처짐, 비틀림, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 부착, 접지 또는 결선 불량, 고사 및 입상불량 등의 하자들은 애초에 시공사들이 설계도면에 따라 시공하여야 할 부분을 시공하지 아니하거나 도면과 다르게 변경(하향)시공하는 공사상의 잘못으로 발생하는 것이므로(대법원 2002.2.8. 선고 99다69662 판결, 2002.5.14. 선고 2002다4597 판결 등) 사용검사 전의 하자들이 사용검사 후에 발생한 하자들의 주된 원인이라 볼 수 있으며 이에 대한 적극적인 대처가 필요하다.
또한 오늘날 공동주택 또는 상가 등 집합건물을 분양받을 때 그 분양대금의 액수는 시공사가 설계도면대로 공사상의 잘못 없이 정확하게 시공할 것을 전제로 산정되는 것이므로 시공사들이 원가 절감 등을 위하여 설계도면 대비 미시공 내지 변경(하향)시공을 하여 공사원감을 절감하고 부당하게 이득을 취한다면 이는 구분소유자들이 정당하게 분양가액을 전부 지급하고도 그에 미치지 못하는 품질의 물건을 받게 된 것이고, 이에 대하여 적극적으로 대처하지 않는다면 고스란히 구분소유자들에게 재산상의 손해가 발생할 수밖에 없다.
즉 집합건물의 구분소유자 및 입주민들이 하자로 인한 생활상의 여러 불편을 해소하고 각자가 가진 재산의 가치를 보존하기 위해서는 눈에 보이는 하자들 뿐만 아니라 눈에 보이지 않는 사용검사 전의 하자들에 대하여도 전문적인 하자진단업체나 건설하자전문 법무법인 등을 선정하여 적극 대응할 필요가 있다.
-<법무법인 태성 박규훈 변호사(건설분쟁 문의(032-873-9290)>
■박규훈 건설전문변호사는...
▲대한변호사협회 건설전문변호사 ▲대한변호사협회 재개발, 재건축전문변호사 ▲아파트하자소송 변호사 ▲전) 팜팩토리 법률 자문 변호사 ▲전) 예그리나 법률 자문 변호사 ▲인하대학교 법학과 졸업 ▲전북대학교 법학전문대학원 졸업 ▲사법연수원 하계연수
