[건설이코노미뉴스-온라인뉴스팀] 민법 제547조 제1항 은 “당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다.”라고 규정하고 있다. 즉, 여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 사이에 하나의 임대차계약을 체결한 경우에는 공동임대인 전원이 해지의 의사표시를 하여야 한다는 것이다.
그렇다면 단독 임대인이었다가 계약기간 중 공동임대인이 된 경우에도 위 법리가 적용될까? 대법원 판례의 구체적인 사실관계를 살펴보며 이에 대하여 설명하고자 한다.
‘을’은 ‘갑’소유이던 집합건물의 B101호, B102호를 동시에 임차하는 내용의 임대차 계약을 체결하였다. 위 임대차 계약을 체결하면서 하나의 임대차 계약서에 B101호, B102호를 목적물로 기재하였고, 차임이나 보증금도 각 호별로 구분하지 않았다. 을은 B101호, B102호를 하나의 사업장 소재지로 하여 사업자 등록을 하고 하나의 사업장으로 사용하였다.
이후 갑의 경제 사정이 급격히 나빠지게 되었고, 결국 B102호에 대하여 경매절차가 진행되어 병이 B102호를 낙찰 받아 매수하게 되었다. 이와 동시에 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 병은 B102호에 관한 임대인의 지위를 승계하게 되었다. 즉, 을의 임대인은 1명에서 2명이 된 것이다.
그러던 중 을은 병에게 차임을 지급하지 못하였고 병은 을의 차임연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지하게 되었다 이에 병은 임대차 계약해지를 원인으로 하여 을에게 건물인도청구를 하였다. 이때 병은 을에게 건물을 인도하여야 하는 것일까?
앞서 설명한 바와 같이 이 사건의 경우 처음부터 병이 공동임대인으로서 계약을 체결한 것이 아니라 중도에 특별한 사정으로 비102호에 관한 임대인의 지위를 승계하는 바람에 갑과 공동임대인이 된 경우인 것이다. 그렇다면 이에 대하여 법원은 어떠한 태도를 취했을지 살펴본다. 지방법원에서는 공동임대인에 대한 민법규정을 그대로 적용할 수 없다고 보았으나 대법원에서는 이 경우를 예외로 보지 않았다.
수원지방법원에서는 이 사건과 같이 중도에 공동임대인의 지위를 득한 경우에는 민법 제547조 제1항이 적용되지 아니함을 전제로 이 사건 임대차계약이 해지되었다고 판단하였다. 그리고 그 해지의 효과로서 임대인은 연체차임을 공제한 남은 보증금을 반환하고 임차인은 건물을 인도해야 한다고 판단하였다.
그러나 대법원은 “민법 제547조 제1항 은 ‘당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다.’라고 규정하고 있으므로, 여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 하나의 임대차계약을 체결한 경우에는 민법 제547조 제1항 의 적용을 배제하는 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 공동임대인 전원의 해지의 의사표시에 따라 임대차계약 전부를 해지하여야 한다.”고 밝히면서 “이러한 법리는 임대차계약의 체결 당시부터 공동임대인이었던 경우뿐만 아니라 임대차목적물 중 일부가 양도되어 그에 관한 임대인의 지위가 승계됨으로써 공동임대인으로 되는 경우에도 마찬가지로 적용된다.”고 판시하였다.
즉, 대법원은 계약 당시부터 공동임대인의 지위를 갖고 있었는지, 중도에 어떠한 사정으로 공동임대인의 지위를 갖게 되었는지를 따지지 아니하고 계약해지 당시에 공동임대인의 지위에 있었다면 민법 제547조 제1항이 적용되어 공동임대인 전원이 계약해지의 의사표시를 하여야 계약해지가 가능함을 판시한 것이다.
집합건물이 많은 우리나라의 특성상 공동임대인, 공동임차인이 되는 계약이 적지 않게 발생하고 있는 실정이다. 따라서 위 판례를 기억해 둔다면 자신의 권리행사에 보탬이 될 것으로 보인다. <법무법인 혜안 윤영환 변호사 (건설분쟁 문의 전화 02-537-1041)>
