[건설이코노미뉴스-온라인뉴스팀] 우리나라 국민 2명 중 1명은 아파트에 산다는 통계가 있다. 이렇듯 아파트는 한국의 대표적인 주거유형이라 할 수 있을 정도로 보편화 되어 있고, 도심의 거리를 지나다 보면 어디서든 흔히 볼 수 있는 대표 건축물이 된지도 오래다.
이러한 아파트의 주인이 누구인가에 대한 질문을 던지면 당연히 ‘입주자’, ‘구분소유자’라는 답이 돌아올 것이다. 그런데 아파트 주인들에게는 단독주택과는 달리 자기 마음대로 건물을 관리할 수 없다는 제한이 있다. 그 이유는 아파트 공용부분은 아파트 주인들게 공동으로 귀속되는 공간이기 때문이다.
아파트의 공용부분을 관리하기 위해서는 원칙적으로 아파트 입주민들 모두가 모여 방법을 논의하는 것이 이상적이지만 현실적으로 이러한 상황을 기대하기란 어렵다. 이로 인하여 공동주택관리법에서는 아파트의 동 대표들로 구성된 입주자대표회의에서 아파트에 관리 등과 관련된 사항을 정하도록 하고 있다.
그렇다면 입주자대표회의는 어느 정도 동일성이 유지되는 입주자 전원으로 구성된 단체가 아니라 일정 기간별로 새로이 선출되는 동 대표들에 의하여 구성되는 단체이기 때문에 이를 구성원 변경과 관계없이 유지되는 독립적인 단체로 볼 수 있는지 문제된다. 만약 독립적인 단체, 즉 비법인 사단으로 인정이 되면 계약체결의 주체가 될 수 있고 소송의 당사자가 될 수 있게 되기 때문에 논의할 실익이 있다.
대법원 91다4478 판결에 의하면, “입주자대표회의는 단체로서의 조직을 갖추고 의사결정기관과 대표자가 있을 뿐만 아니라, 또 현실적으로도 자치관리기구를 지휘, 감독하는 등 공동주택의 관리업무를 수행하고 있으므로 특별한 다른 사정이 없는 한 법인 아닌 사단으로서 당사자능력으로 가지고 있는 것으로 보아야 한다.”고 판시 하였다. 즉, 비법인 사단으로 인정된다는 뜻이다.
따라서 입주자대표회의가 체결한 계약은 유효하고, 차기 입주자대표회의가 완전히 다른 구성원들로 새로이 구성 되었다 하더라도 전임 입주자대표회의가 체결한 계약은 준수해야 하는 것이다.
그렇다면 이와 유사한 단체인 ‘입주예정자협의회’는 어떨까? 대법원은 어떠한 단체가 고유한 목적을 가지고 사단적 성격을 가지는 규약을 만들어 이에 근거하여 의사결정기관 및 집행기관인 대표자를 두는 등의 조직을 갖추고 있고, 기관의 의결이나 업무집행 방식이 다수결에 원칙에 의하여 행하여지며, 구성원의 가입, 탈퇴 등으로 인한 변경에 관계 없이 그 자체가 존속되고 그 조직에 의하여 대표의 방법, 총회나 이사회 등의 운영, 자본의 구성, 재산의 관리 기타 단체로서의 주요사항이 확정되어 있는 경우에는 비법인 사단으로서의 실체를 가진다고 판시하고 있다.
입주예정자협의회의 경우도 위 판시와 같이 규약을 만들고, 다수결의 방식에 의하여 운영이 되고, 총회나 이사회 등을 운영하며 대표자를 정하는 등의 행위를 한다면 법률적 실체를 가질 수 있다는 것이다. 필자가 겪은 입주예정자협의회는 위 요건을 모두 충족하는 경우는 흔치 않았지만, 비법인 사단에 상당히 근접한 실체를 가지고 있는 경우가 대부분이었다. 따라서 입주예정자협의회 역시도 시공사와 합의 등에 법적인 구속력을 부여하기 위한 목적 등 비법인사단으로 인정받을 필요가 있다면, 몇 가지 사항만 보완하면 비법인 사단으로 인정 받을 수 있게 되는 것이다. <법무법인 혜안 윤영환 변호사 (건설분쟁 문의 전화 02-537-1041)>
