[건설이코노미뉴스-온라인뉴스팀] 대법원은 “분양이행을 한 집합건물의 주택분양보증인은 비록 분양계약을 체결한 당사자는 아니지만 분양보증계약의 내용에 따라 주택 건축공사를 완료하고 사용검사 또는 사용승인 등 분양계약의 기본적인 사항을 이행하게 되므로, 집합건물을 건축하여 분양한 자에 해당한다”고 판시하고, 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 ‘집합건물법’ 이라 함)에 따라 하자담보책임을 부담한다고 판시한바 있다.
덧붙여 대법원은 “집합건물의 구분소유자는 집합건물의 사용검사일 또는 사용승인일 전에 발생한 하자뿐 아니라 그 후에 발생한 하자에 대하여도 집합건물법 제9조제1항에 따라 하자담보추급권을 행사할 수 있다”고 판시하여 하자담보책임의 범위도 명확히 하였다.
위 대법원 판결이 나오자 그 동안 하자담보추급권 행사를 포기하고 있던 다수의 공동주택에서 분양보증사를 상대로 소송을 제기하여 권리 확보에 나서게 되었다. 그런데 이번에 문제된 쟁점은 소멸시효였다.
보증사에서는 통상 하자보증, 계약보증 등의 소멸시효는 민법 등에 의한 10년의 시효가 적용되지 아니하고 5년의 상사시효가 적용되거나 약정에 따른 시효가 적용되는 만큼, 분양보증 역시도 5년의 상사시효가 적용된다고 주장하였다.
고등법원에서는 “보증사가 분양보증 계약의 내용에 따라 분양계약의 기본적인 사항을 이행할 의무를 부담하므로 그 의무 중 공사를 완성할 의무를 불완전하게 이행하여 이 사건 아파트에 사용검사 전 하자가 발생한 경우에는 수분양자 또는 그 지위를 승계한 구분소유자들에 대하여 그 하자를 보수하거나 그에 갈음하여 손해를 배상할 책임이 있는바, 이는 분양보증계약에 근거한 계약책임으로 봄이 상당하다”고 판시한 뒤, 상법 제64조에 의하여 소멸시효는 5년이 된다고 판시하였다.
그러나 대법원은 “실제로 건축공사를 맡는 주택분양보증인으로 하여금 하자가 없는 안전하고 견고한 건물을 짓도록 유도하고 집합건물이 부실하게 건축된 경우 수분양자와 그로부터 건물을 양수한 구분소유자를 두텁게 보호하기 위해서 주택분양보증인을 하자담보책임을 부담하는 분양자로 보는 것이 타당하다”고 전제한 뒤, “주택분양보증인이 분양이행을 한 경우에는 구 집합건물법 제9조 제1항의 분양자로서 하자담보책임을 부담한다고 할 것이다”라고 판시하고, 소멸시효를 5년으로 판시한 원심을 파기하였다.
보다 쉽게 정리해 보면, 고등법원에서는 분양보증사가 하자담보책임을 지는 이유는 분양보증계약에 따른 것이므로 채무관계의 조속한 정리를 위하여 상사시효 5년이 적용된다고 보았고, 대법원은 분양보증사가 하자담보책임을 지는 이유는 집합건물의 장수명화 및 구분소유자 보호 측면에서 이루어지는 것이므로 이는 계약책임이 아닌 법정책임으로서 다른 분양자들과 마찬가지고 10년의 소멸시효가 적용된다고 본 것이다.
결국 대법원은 분양보증의 이행으로 인하여 완성이 된 집합건물의 구분소유자 역시도 하자담보추급권을 행사할 수 있고, 하자담보추급권의 행사 범위는 분양보증사고를 겪지 않은 집합건물과 차이가 없고, 소멸시효 역시도 동일하게 본 것이다. 그리고 위와 같은 대법원의 판결 배경에는 집합건물의 경우에는 시행사나 시공사 등의 자력에 구애받지 않고 부실하지 않은 건물이 완성되어야 하고 집합건물의 구분소유자는 두텁게 보호되어야 한다는 점이 중요하게 평가 되었기 때문이다.
<법무법인 혜안 윤영환 변호사 (건설분쟁 문의 전화 02-537-1041)>
