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[윤영환 변호사의 법률산책]집합건물 하자담보책임의 청구권자에 대하여
2018년 01월 16일 (화) 15:05:09 온라인뉴스팀 .
   

1. 관리단 및 구분소유자

 집합건물이 완성되어 구분소유관계가 형성되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 관리단이 당연설립된다. 당연설립이란 별다른 성립절차를 거치지 아니하더라도 설립된다는 의미이다. 다만, 실제로 관리단이 적법한 행위를 하기 위해서는 관리규약이 있어야 하고, 관리인이 선출되어 있어야 한다.

 이와 같이 관리인이 선임되면 관리인은 관리단을 대표하여 집합건물의 공용부분에 대한 관리 업무를 수행하게 되는데, 하자가 발생된 경우 하자보수청구권을 행사할 수 있게 된다. 원칙적으로 공용부분의 하자는 관리인이 하자보수청구를 하지만 구분소유자 역시도 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제16제1항 단서에 의하여 청구를 할 수 있게 된다. 전유부분의 경우에는 구분소유자가 자신의 권리에 기하여 당연히 청구가 가능하다.

 그런데 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권(이하 ‘손해배상청구권’이라 한다)은 조금 다르다. 하자보수청구권은 하자의 보수를 요구하는 권리인 반면 손해배상청구권은 하자보수 대신 보수에 상응하는 금원을 지급해 달라는 권리이다. 손해배상청구권의 행사 주체는 관리인이 아닌 구분소유자이다. 손해배상청구권은 금전채권이고 그 청구행위가 관리행위를 벗어나기 때문에 관리단이 행사할 수 없고 구분소유자만이 소유권에 기하여 청구할 수 있다고 보는 것이다.

 그런데 실제 현장에서는 구분소유자 개개인이 시행•시공사에 대하여 손해배상 청구를 하는 것이 사실상 불가능하기 때문에 대부분 관리단에서 일괄 청구를 하는 모습을 쉽게 볼 수 있다. 이는 관리단에서 구분소유자로부터 손해배상청구권을 양도 받아 양수금으로 청구하기 때문에 가능한 것이다.

 2. 입주자대표회의

 입주자대표회의도 관리단과 유사하다. 공동주택관리법(구 주택법)에서 입주자대표회의에 하자보수청구권을 부여 하고 있는데, 대법원은 이를 행정적인 차원에서 공동주택 하자보수의 절차, 방법, 기간을 규정한 것이고 손해배상청구권까지 부여한 것은 아니라고 보고 있다. 이로 인하여 입주자대표회의 역시 하자보수청구권은 행사할 수 있지만, 손해배상청구권을 행사하기 위해서는 각 구분소유자로부터 손해배상청구권을 양도 받아야 하는 것이다.

 참고로 위와 같이 손해배상청구권을 양도 받는 것은 입주자대표회의에 광범위하게 허용되고 있지만, 모두에게 허용되는 것은 아니라는 점을 기억해 두어야 한다. 신탁법 제6조에서는 소송을 목적으로한 신탁은 무효로 보고 있기 때문에 일반인 사이에서 위와 같이 소송을 목적으로하여 권리를 양도하면 무효가 된다.

 앞서 언급한 바와 같이 입주자대표회의가 손해배상청구권을 행사하기 위해서는 구분소유자로부터 손해배상 청구권을 양도받아 행사하여야 하지만 하자보수보증금 청구는 그러하지 않다. 통상 하자보수보증금의 보증채권자는 시행사로 하여 발행이 되고 약관에 따라 입주자대표회의로 변경되어 입주자대표회의에서 직접 금원 청구가 가능하다. 반면 구분소유자는 사업주체를 상대로한 손해배상 청구권은 가지고 있지만, 하자보수보증금의 보증채권자는 아니기 때문에 하자보수보증금 청구는 불가능하게 된다.

 이와 같이 각 행사권리마다 행사주체가 정해져 있는 만큼, 권리행사에 앞서 권리의 귀속주체를 확인할 필요가 있고 권리행사의 주체에 해당되지 아니한다면 채권양도 등의 방법을 통하여 권리행사의 요건을 갖추는 것이 필수적이라 하겠다.

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