[건설이코노미뉴스 온라인팀] 주택시장에 ‘똘똘한 한 채’와 관련된 트렌드가 부각되고 있지만, 정부의 세금∙대출규제 영향으로 서울도 위축된 모양새다. 게다가 정부가 3기신도시 조성을 통해 주변 시세보다 저렴한 주택의 대규모 공급을 예고하면서 수도권 매매시장이 고점을 찍고 조정기에 진입한 것 아니냐는 분석이 우세해진 분위기다. 그렇다면 과거에 고점을 찍고 하락했던 시기에 수도권 지역의 매매가격은 어떻게 움직였을까? 똘똘한 지역이 정말 똘똘하게 움직였을까? 가장 최근의 침체기는 글로벌 금융위기가 한창이던 2008년부터 2013년 사이로 확인된다.

◆똘똘한 지역이 오히려 더 크게 떨어진다?

부동산 침체기로 확인되는 2008년~2013년 동안 △서울(-10.03%) △경기(-14.00%) △인천(-3.09%) 등 수도권 지역의 아파트 매매가격은 평균 11.12% 하락했다. 입지여건이 상대적으로 우수한 수도권의 경우 상대적으로 경기 민감도가 더 높아 많이 오른 지역들을 중심으로 가격 되돌림 현상이 심화된다고 해석할 수 있다. 이를 시∙군∙구 별로 각각 세분화해 가격 변동률을 살펴보면 더욱 극명하게 차이점이 나타난다.

◆서울시 가격하락은 ‘한강 이남’이 주도

현재와 마찬가지로 서울 한강 이남은 과거에도 똘똘한 지역들로 통했다. 하지만 시장이 침체되면 매매가격이 하락폭이 더 커졌던 것으로 확인된다. 침체기(2008년~2013년) 동안 △강남구(-19.04%) △양천구(-18.55%) △송파구(-18.07%) △강동구(-15.47%) 등 한강 이남 지역을 중심으로 매매가격 하락폭이 크게 나타난다. 반면 △중랑구(10.27%) △서대문구(3.31%) △동대문구(2.86%) △은평구(2.67%) 등 상대적으로 저평가된 강북지역은 침체기에도 상승했던 것으로 확인된다.

◆경기도 가격하락은 ‘서울 인접 지역’이 주도

경기도도 비슷한 결과가 나타난다. 침체기에는 상대적으로 입지 여건이 우수한 서울 인접 지역들이 가격 하락 흐름을 주도한 것으로 확인된다. △용인(-26.23%) △과천(-24.80%) △성남(-24.66%) △김포(-22.24%) △고양(-22.18%) △파주(-21.69%) △광주(-20.73%) 순으로 하락폭이 크게 나타났다. 반면 상대적으로 외곽에 위치한 △포천시(27.66%) △안성시(25.11%) △평택시(20.32%) 등은 침체기에도 오히려 급등했던 것으로 확인된다.

◆인천시 가격하락은 ‘인천의 강남(연수구)’이 주도

인천광역시도 침체기에는 인천의 강남으로 통하는 연수구(송도국제업무지구 포함)가 가격 하락을 주도했다. △연구수(-17.44%) △중구(-12.77%) △서구(-6.67%) 등 송도∙영종∙청라경제자유구역 조성으로 인해 공급이 많았던 지역 위주로 하락폭이 크게 나타났다. 반면 그 외 지역들은 침체기에도 상대적으로 선방했던 것으로 확인된다.

◆침체기 시작되면 ‘많이 오른 지역이 더 많이 떨어진다’

과거 침체기(2008~2013년)의 매매가격 변동률을 살펴본 결과 실수요 보다는 투자수요가 많이 유입된 지역들을 중심으로 위기에 더 많이 하락한 것으로 나타났다. 실수요가 아닌 유동성이나 저금리, 희소성 요인들을 이유로 급등했던 지역은 경기 민감도가 높아 가격 방어력이 떨어지는 것이다. 특히 최근에는 ‘똘똘한 집 한 채’와 관련된 이슈로 서울과 서울 인접지역을 중심으로만 과열 양상이 나타난 만큼 향후 약세 전환 시 가격 하락폭은 더 크게 나타날 가능성이 높다. 오히려 침체기에는 실수요 위주로 움직였던 지역들과 상대적으로 덜 올랐던 저평가 지역들이 대안으로 주목 받을 것으로 판단된다. 특히 최근 시장 분위기에 편승해 똘똘하다는 이유만으로 자산을 한 곳에 집중하는 전략은 과거부터 높은 위험성을 동반했다는 점에 유의할 필요가 있다.

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